Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) räumt den Wohnungseigentümern in § 29 die Möglichkeit ein, einen aus drei Personen bestehenden Verwaltungsbeirat zu bestellen. Allerdings kann in der Teilungserklärung auch bestimmt werden, dass der Beirat aus mehr oder weniger Personen bestehen soll. Gibt es eine solche Bestimmung nicht und wählt die WEG einen Beirat, der beispielsweise nur aus zwei Personen besteht, so widerspricht dies nach Meinung des Bundesgerichtshofs (BGH) einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

 

Mitglieder des Beirates können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer werden, es sei denn, die Teilungserklärung würde auch hier eine andere Regelung vorsehen. Wird allerdings ein Nicht-Eigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt, ohne dass hiergegen eine Anfechtungsklage erhoben wird, so wird seine Bestellung einen Monat nach der Wahl rechtskräftig.

Die Aufgaben des Beirates sind im Gesetz nur rudimentär geregelt. Der Beirat soll den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Als konkrete Aufgaben nennt das Gesetz die Kontrolle von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Rechnungslegungen und Kostenvoranschlägen. In dieser Hinsicht ist der Beirat gewissermaßen „Auge und Ohr“ der Gemeinschaft und diese Aufgaben sollte er auch ernst nehmen, da hier auch Haftungsfragen berührt sind. So hat das OLG Düsseldorf (3 WX 221/97) im Jahre 1997 einen Beirat zu einem Schadenersatz in Höhe von  100.000,00 DM verurteilt, weil dieser bei der Prüfung der Jahresabrechnung auf eine Kontrolle der Kontenbelege verzichtet hatte. Deshalb war ihm entgangen, dass der Verwalter Geld der WEG auf die Seite geschafft hatte.

Gerade wenn die Aufgaben des Beirates in der Teilungserklärung oder in Beschlüssen der Eigentümerversammlung erweitert werden und seine Verantwortung damit größer wird, kann es sich deshalb empfehlen, eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung auf Kosten der WEG für die einzelnen Beiratsmitglieder abzuschließen. Der Abschluss einer solchen Haftpflichtversicherung entspricht im Fall der konkreten Bestellung eines Beirates regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (KG, 24 W 203/02). Dabei bezieht sich die Freistellung natürlich nur auf fahrlässiges Handeln. Vorsatz ist nicht versicherbar.

Trotz der ihnen obliegenden Aufgaben und der damit einhergehenden Verantwortung ist der Beirat kein „Aufsichtsrat“ oder „Polizist“ der Gemeinschaft. Die Beiratsmitglieder haben also keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter oder den Eigentümern, es sei denn, die Teilungserklärung würde hier etwas anderes regeln. Weil Beiratsmitglieder dies nicht immer vollständig auseinanderhalten können, kommt es sei häufig zu vermeidbaren Konflikten in der Eigentümergemeinschaft, die dann die Gerichte beschäftigen.