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Gewerbemietrecht

Bei Gewerberäumen stehen sich Unternehmer gegenüber und es gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit. Es gibt einerseits keinen Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht, andererseits ohne Vereinbarung keine Möglichkeit, den Mietzins zu ändern. Der Vertragsinhalt ist im Wesentlichen Verhandlungssache.

Einschränkungen für die Gestaltung von Mietverträgen gibt es im Wesentlichen nur im Rahmen der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Daraus können sich allerdings erhebliche Folgen ergeben: Denn „hält“ eine Klausel in einem Gewerbemietvertrag nicht – was angesichts einer stetig strengeren Rechtsprechung immer häufiger vorkommt – gilt das Gesetz und damit oftmals genau das Gegenteil des Gewollten.

Mieter eines Gewerbeobjektes müssen jedenfalls verstehen, was sich hinter einzelnen Klauseln verbirgt und welche Risiken daraus entstehen können und vor allem müssen sie wissen: Das Risiko, die unternehmerischen Ziele in den Räumen erreichen zu können, trifft den Mieter.
Und beide Parteien müssen bei langfristigen Mietverhältnissen stets daran denken, nicht in die Schriftformfalle zu tappen – ein Umstand, der im Alltag oft übersehen wird und zu unvorhergesehenen und unerwünschten Kündigungen führen kann.

Für Vermieter wie für Mieter gleichermaßen ist eine umsichtige Verhandlungsstrategie und rechtssichere Vertragsgestaltung erforderlich. Aus unserer Praxis und Dozententätigkeit wissen wir, welche Regelungen wirklich wichtig sind.

Wir beraten und vertreten Sie

  • bei Verhandlungen im Vorfeld des Vertragsschlusses über ein Gewerbeobjekt, Mietvorverträgen, Letter of Intent (LOI), Vormietrechten;
  • bei der rechtssicheren Gestaltung von Gewerbemietverträgen,
    • zur zutreffenden Bezeichnung der Mietvertragsparteien und der notwendigen Unterschriften unter dem Mietvertrag,
    • zur Dauer und zur Laufzeit des Gewerbemietvertrages, insbesondere zu Klauseln zu befristeten Mietverträgen und zu Verlängerungsoptionen oder zum Kündigungsausschluss,
    • zum Mietzweck, der in vielen Gewerbemietverträgen zu ungenau bestimmt wird,
    • zur Gestaltung von Mieterhöhungs- oder Mietanpassungsklauseln, etwa durch Staffelmietvereinbarungen, automatischen Wertsicherungsklauseln, Leistungsvorbehaltsklauseln, Preis- und Kostenelementeklauseln, Umsatzmieten,
    • zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Option zur Umsatzsteuer bei der Gewerberaummiete möglich ist,
    • bei der Gestaltung von Klauseln zur Untermiete,
    • bei der Erstellung eines korrekten Betriebskostenkatalogs,
    • bei Fragen zu Konkurrenzschutzklauseln, Betriebspflichtklauseln, Sortimentsbindung, Mieterdienstbarkeiten, Werbegemeinschaften usw.,
    • bei der Frage der Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung, insbesondere zu Dach- und Fach-Klauseln oder Double/-Triple-Net-Vereinbarungen
    • zu Minderungsausschlussklauseln und Aufrechnungsverboten;
  • im laufenden Mietverhältnis
    • zur Vermeidung der Schriftformfalle durch rechtssichere Gestaltung von Nachträgen zum Mietvertrag,
    • bei Verhandlungen über notwendige Vertragsänderungen oder Vertragsanpassungen, etwa wenn auf Vermieterseite weitreichende Sanierungsmaßnahmen im Gewerbeobjekt (Umbau, Aufstockung) geplant sind. Hier sind oftmals Nachverhandlungen erforderlich, um die konkrete Maßnahme rechtssicher durchführen zu können.
    • zur Sicherung von Mietforderungen, wenn es auf Mieterseite Liquiditätsschwierigkeiten gibt: Hier gilt es tragfähige Lösungen zu finden und spätere Insolvenzanfechtungen zu vermeiden.
    • im Falle der Insolvenz des Mieters, wenn der Mieter das Schutzschirmverfahren nutzt oder aber nach Scheitern der Sanierung zur Abwehr von insolvenzrechtlichen Anfechtungen eines Insolvenzverwalters;
  • zur Beendigung des Mietverhältnisses
    • bei der Formulierung und Zustellung rechtssicherer Kündigungen aus wichtigem Grund, insbesondere wegen Zahlungsverzuges,
    • Prüfung oder Abwehr von Exitstrategien wegen eines Schriftformmangels;
  • nach Beendigung des Mietverhältnisses
    • bei der Durchsetzung von Räumungsansprüchen gegen Mieter, Untermieter und sonstige Dritte,
    • bei Streitigkeiten über den Zustand der Mietfläche,
    • bei Fragen zu Schadenersatz, Nutzungsentschädigungen u.Ä.

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