Mangelhaftes Gemeinschaftseigentum: Unter welchen Voraussetzungen kann ein Eigentümer Schadensersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen?

Mangelhaftes Gemeinschaftseigentum: Unter welchen Voraussetzungen kann ein Eigentümer Schadensersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen ?

BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25

Der Fall

Eine Wohnungseigentümerin verpachtete ihr Dachgeschoss an eine GmbH, die es ihrerseits zu Wohnzwecken weitervermietete. Im April 2021 untersagte die Behörde die Nutzung, weil ein bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg im Gemeinschaftseigentum fehlte. Die Klägerin kündigte den Pachtvertrag und forderte von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Schadensersatz für 27 Monate Pachtausfall in Höhe von 20.550 €. Amtsgericht und Landgericht Braunschweig wiesen die Klage ab: Die Verpachtung an eine juristische Person stelle keine zulässige Wohnnutzung dar, da eine GmbH selbst nicht „wohnen“ könne.

Die Entscheidung

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. In drei Kernaussagen strukturierte der Senat die Haftung der GdWE :

1 Grundsatz der Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB
Verletzt die GdWE schuldhaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und entsteht dadurch ein Schaden am Sondereigentum, haftet sie ohne Mahnung oder Verzug direkt nach § 280 Abs. 1 BGB. Grundlage ist das gesetzliche Schuldverhältnis der Verbandszugehörigkeit, aus dem Schutzpflichten zugunsten der Eigentümer folgen. Dabei haftet die GdWE seit Inkrafttreten des WEMoG (1.12.2020) auch für Willensbildungsfehler der Eigentümerversammlung.

2 Keine Garantie-, aber zeitlich begrenzte Einstandspflicht
Die GdWE haftet nicht für jeden Mangel ab dem ersten Auftreten. Die Haftung beginnt erst zu dem Zeitpunkt, zu dem eine pflichtgemäß handelnde GdWE die Maßnahme beschlossen und durchgeführt hätte. Die Vorlaufzeit für Beschlussfassung und Ausführung geht zulasten des Eigentümers.

3 Wohnnutzung trotz Verpachtung an juristische Person
Entscheidend ist nicht die Rechtsform des Pächters, sondern die tatsächliche Nutzung durch den Endnutzer. Zielt der Pachtvertrag auf eine Wohnnutzung ab und wohnt die Endnutzerin in der Einheit, liegt eine zulässige Wohnnutzung vor. Unerheblich ist, ob Zwischenstufen der Vertragsbeziehung juristischen Personen betreffen.

Praxishinweis
Für Hausverwalter ergeben sich unmittelbare Konsequenzen: Sobald eine behördliche Nutzungsuntersagung oder ein bauordnungsrechtlicher Mangel am Gemeinschaftseigentum bekannt wird, der die Nutzbarkeit von Sondereigentum beeinträchtigt, ist unverzüglich zu handeln. Untätigkeit ab Kenntnisnahme begründet das Verschulden. Empfohlen wird, den Eingang von Hinweisen auf Mängel zu dokumentieren, umgehend eine Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung einzuberufen und die Ausführung der Maßnahme zeitnah zu veranlassen. Eigentümer tragen ebenfalls Mitverantwortung: Beantragen sie keine Beschlussfassung, obwohl ihnen das möglich gewesen wäre, kann dies gemäß § 254 BGB ein Mitverschulden begründen und den Schadensersatzanspruch mindern. Zu beachten ist ferner, dass für Sachverhalte nach dem 1. Dezember 2020 nicht mehr die Miteigentümer, sondern ausschließlich die GdWE als Rechtsträger haftet.

Fazit
Das Urteil stärkt die Rechte einzelner Wohnungseigentümer erheblich und macht die GdWE zum zentralen Haftungssubjekt im Bereich der Gemeinschaftsverwaltung. Für die Praxis bedeutet das: Verzögerungen bei der Beseitigung öffentlich-rechtlicher Mängel am Gemeinschaftseigentum können teure Schadensersatzansprüche auslösen, wenn dadurch Sondereigentum nicht genutzt werden kann. Verwalter sollten Mängelhinweise mit Datum erfassen, Reaktionszeiten dokumentieren und die Eigentümerversammlung als beschlussfähiges Gremium schnell aktivieren – denn ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme läuft die haftungsrelevante Uhr.