Ist der Diplomat eines anderen Landes stets ein guter Mieter?

Ist der Diplomat eines anderen Landes stets ein guter Mieter?

Anwaltsantwort: Es kommt darauf an. Natürlich sollte man meinen, dass ein Diplomat, in der Regel als Beamter im höheren Dienst seines entsendenden Staates unterwegs, ordentlich besoldet und deshalb solvent ist. Aber darauf kommt es nicht allein an. Anders als bei Nichtdiplomaten als Mietern kommt es auch auf den Willen des diplomatischen Mieters zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten an. Denn ihn schützt seine diplomatische Immunität wie eine eiserne Rüstung, wenn er sich auf sie beruft. Mit hier an ihrem Dienstsitz sitzenden Diplomaten des Auswärtigen Dienstes Deutschlands dürfte es die folgenden Probleme in aller Regel nicht geben. Das kann aber gerade in Berlin mit seiner Vielzahl an diplomatischen und konsularischen Vertretungen anderer Länder und internationalen Organisationen anders sein.

Während man sich sonst gerichtlichen Schutzes und der Hilfe des Gerichtsvollziehers bedienen kann, wenn ein Mieter den Mietzins nicht zahlt, für Schäden nicht aufkommen will oder meint, vor Ablauf der Mietzeit ausziehen und die Zahlung einstellen zu können, ist das bei ausländischen Diplomaten schwieriger.

Sie werden durch §§ 18 und 19 Gerichtsverfassungsgesetz geschützt, die sich auf das Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen (WÜD) berufen und die Mitglieder diplomatischer und konsularischer Missionen sowie ihre Familienmitglieder und privaten Hausangestellten von der deutschen Gerichtsbarkeit befreien. Der Hintergrund ist klar: Diplomatisches Personal soll im Empfangsstaat frei und sicher arbeiten können. Der Schutz geht jedoch sehr weit und sichert sie auch in ihrer privaten Lebensführung, selbst wenn diese nicht ganz den rechtlich üblichen Gepflogenheiten entspricht, sich nämlich an die vereinbarten Regeln halten zu müssen. Bekannt ist das vielen, wenn es um Ordnungswidrigkeiten im Straßenverkehr gilt, bei denen sich mancher Bürger auch wünscht, er wäre Botschafter oder Attaché und müsse sein „Parkknöllchen“ nicht zwingend bezahlen.

Aber dass nicht nur die Person des diplomatischen Vertreters unverletzlich ist (Art. 29 WÜD), sondern auch seine Privatwohnung (§30 WÜD), und er Immunität nicht nur für dienstliches Handeln, sondern auch als Privatperson in Zivilrechtsangelegenheiten genießt (Art. 31 WÜD, mit den Ausnahmen bei Klagen in privates unbewegliches Vermögen, bei Nachlasssachen und anderer privater Berufsbeschäftigung neben der amtlichen Tätigkeit), dürfte eher unbekannt sein.

Folge der Immunität
Das bedeutet, dass eine Klage auf Zahlung des Mietzinses oder eines Schadensersatzes für Beschädigung der Einbauküche oder auf Räumung als unzulässig abgewiesen werden müsste. Man stelle sich beispielsweise vor, dass ein Diplomat wegen behaupteten Ungezieferbefalls die Miete zu 100 % mindert und sich gleichzeitig weigert, einen Handwerker oder den Vermieter zum Zwecke der Überprüfung in die Wohnung zu lassen – unter Berufung auf die Unverletzlichkeit der Wohnung. Die Sache könnte nicht geklärt werden. Der Vermieter schaute in die Röhre.

Und wenn die Botschaft selbst die Mieterin ist?
Zunächst einmal sei der guten Ordnung halber festgehalten: Botschaften oder Konsulate sind selbst nicht rechtsfähig. Sie können mithin auch keine Verträge schließen. Partei des Mietvertrages ist in diesen Fällen der Staat. Selbst bei fehlerhafter Bezeichnung im Vertrag wird man dies so auszulegen haben. Man kann diese Verwirrung vermeiden, indem man die Parteien gleich richtig benennt.
Aber nun zum Punkt: Ist der Entsendestaat selbst Mieter, kommt es darauf an, ob er die Wohnung hoheitlich (also zur diplomatischen oder konsularischen Tätigkeit) nutzt – dann gilt der
Immunitätsschutz (Staatenimmunität) auch hier – oder nicht. Ersteres ist der Fall, wenn die gemietete Villa oder Wohnung als offizielle Residenz für den akkreditierten Diplomaten dient. Hingegen gilt die Immunität nicht, wenn der Mietvertrag rein zu privatwirtschaftlichen Zwecken abgeschlossen worden ist, um sie beispielsweise an Dritte unterzuvermieten. Mit der Abgrenzung zwischen hoheitlichem Zweck und privatwirtschaftlichem haben sich vom Berliner Kammergericht über den BGH bis zum Bundesverfassungsgericht schon hohe und höchste Gerichte beschäftigt.

Gute Nachricht bei privatwirtschaftlicher Zweckverfolgung? Nicht unbedingt. Denn auch wenn die Klage gegen den Staat als Hauptmieter zulässig ist, scheitert die Rechtsdurchsetzung des erfreuten Vermieters spätestens, wenn er vollstrecken will. Eine Vollstreckung in Botschaftsvermögen (z.B. durch Kontopfändung) oder durch Räumung mithilfe des Gerichtsvollziehers ist nicht einfach möglich, es bedarf mindestens einer exakten Prüfung im Einzelfall.

Gilt der Schutz auch für inländische Diplomaten?
Keine Sorge, soweit geht es dann doch nicht. Der deutsche Diplomat, der für eine Zeit in der Zentrale des Auswärtigen Amtes in Berlin eingesetzt ist und eine Wohnung anmietet, wird nur in seinem dienstlichen Handeln (bloße Amtsimmunität) geschützt, nicht in seinem privaten Gebaren. Im Übrigen wird er in der Regel auch außerdienstlich darauf bedacht sein, sich beamtenwürdig zu verhalten.
Und deutsche Honorarkonsuln ausländischer Staaten?

Da die meisten Länder in Berlin hauptamtliches Personal beschäftigen, treten diese Fälle eher seltener auf, sind aber nicht ausgeschlossen (so gibt es einen Honorarkonsul der Demokratischen Republik São Tomé e Príncipe in Berlin/Potsdam), doch in vielen großen deutschen Städten unterhalten größere und wichtige Staaten Honorarkonsulate. Diese deutschen Staatsangehörigen genießen keine diplomatische Immunität für private Mietverhältnisse. Aber Obacht: Knifflig wird es, wenn die angemietete Wohnung nicht nur zum Wohnen, sondern auch als Kanzlei oder Konsulatsraum dient.

Was also tun?
Am besten schützt man sich bereits bei der Auswahl des Mieters und bei der Abfassung des Mietvertrages. Hier kann professionelle Hilfe spätere Probleme vermeiden helfen. Denn auf den Immunitätsschutz kann beispielsweise verzichtet werden. So einfach ist eine belastbare Formulierung aber auch nicht: Der Verzicht auf Immunität in Zivilrechtsstreitigkeiten ist nicht gleichzusetzen mit dem auf Schutz vor Urteilsvollstreckung; beides muss gesondert vereinbart werden. Auch muss nicht der Diplomat, sondern der ihn schützende Entsendestaat auf die Immunität verzichten (§ 32 WÜD). In Verbindung mit der Vertragsgestaltung sollte auch über die Kaution und ihre Höhe, die Klärung der Frage einer vorzeitigen Abberufung des Diplomaten und eine unbefristete oder zeitlich fixierte Mietdauer nachgedacht werden.