Ist eine Vereinbarung im Mietvertrag zulässig, wonach der Vermieter den Umlageschlüssel „nach billigem Ermessen“ festlegen darf?
Für die Verteilung von Betriebskosten bestimmt § 556a BGB, dass diese nach der Wohnfläche umzulegen sind, wenn die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Dies gilt jedenfalls für die Kosten, die nicht verbrauchsabhängig erfasst werden. Wohnraummietvertragsmuster sehen im Allgemeinen auch die Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche dementsprechend vor. Wenn die Parteien aber im Mietvertrag auch etwas anderes vereinbaren können, stellt sich die Frage, ob dem Vermieter ein einseitiges Bestimmungsrecht für die Verteilung der Kosten eingeräumt werden kann.
Was sagen die Gerichte?
Mit dieser Frage hatte sich in diesem Jahr der Bundesgerichtshof (VIII ZR 257/13) zu befassen. In einem Wohnraummietvertrag war zwischen Vermieter und Mieter vereinbart worden, dass der Vermieter mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen können sollte.
In der daraufhin erstellten Abrechnung verteilte der Vermieter Kosten im Haus nicht nach Quadratmetern, sondern nach Anzahl der Personen im Haushalt – und damit abweichend von der Grundregel des § 556a BGB.
Der BGH hielt dies für zulässig. Die Parteien hätten im Mietvertrag wirksam einen anderen Umlagemaßstab als den in § 556a BGB beschriebenen vereinbart. Weder der Wortlaut noch der Gesetzzweck stünden dem entgegen. Zwar sei die Einräumung eines Bestimmungsrechts zu Gunsten des Vermieters nicht ganz risikolos, weil Streit immanent; dies rechtfertige jedoch nicht die Einschränkung der grundsätzlich geltenden Vertragsfreiheit.
Praxishinweis:
Das Wort „Vertragsfreiheit“ kommt in Urteilen zu Wohnraummietverträgen nicht häufig vor und insofern ist dieses Statement des BGH zu begrüßen. Gleichwohl birgt die Einräumung eines Bestimmungsrechtes „nach billigem Ermessen“ zu Gunsten des Vermieters erhebliche Risiken. Ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist ohnehin schon nicht ganz einfach; mit der Bestimmung eines Umlageschlüssels „nach billigem Ermessen“ macht der Vermieter die Abrechnung aber noch angreifbarer, weil natürlich in jedem Einzelfall gestritten werden kann, ob dieses Ermessen nicht überschritten wurde.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin