Ist ein Aufrechnungsverbot in Gewerbemietverträgen nach wie vor zulässig?
Die Mehrzahl der deutschen Gewerbemietverträge enthält eine Bestimmung, nach der der Mieter nicht berechtigt sein soll, gegenüber Forderungen des Vermieters aufzurechnen. Im Jahre 1993 hat der BGH (NJW-RR 1993, 519) eine solche Klausel für wirksam erklärt. Im entschiedenen Fall hieß die Klausel:
„Auf das Recht zur Aufrechnung, Minderung … und Zurückbehaltung verzichtet der Pächter, soweit dies gesetzlich zulässig ist und soweit nicht mit rechtskräftig festgestellten Forderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden.“
Im Jahre 2011 hat der BGH eine vergleichbare Klausel in einem Architektenvertrag dann aber für unwirksam erklärt (VII ZR 209/07). Im entschiedenen Fall hieß es:
„Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.“
Im Gefolge dieser Entscheidung wurde diskutiert, ob damit nun auch eine Wendung bei Gewerbemietverträgen herbeigeführt würde.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Celle (ZflR 2012, 516) und das LG Berlin (29 O 297/11) halten ein Aufrechnungsverbot im Gewerbemietvertrag nach wie vor für zulässig. Dies in Kenntnis der Entscheidung des BGH zum Architektenvertrag.
Anders als im Architektenvertrag betreffe das Aufrechnungsverbot in einen Pachtvertrag nämlich kein Abrechnungsverhältnis, sondern ein Dauerschuldverhältnis. Ein unzumutbarer Eingriff ist das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung läge – beim Gewerbemietvertrag – deshalb nicht vor.
Kurz: eine Vergleichbarkeit mit der Entscheidung zum Architektenrecht sei nicht gegeben.
Praxishinweis:
Erst mal eine gute Nachricht für Vermieter. Allerdings sind beide Entscheidungen noch nicht rechtskräftig. Das Urteil des LG Berlin wurde dem Kammergericht zur Berufung vorgelegt. Bezüglich des Urteils des OLG Celle ist eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH anhängig. Sollte dieser die Beschwerde annehmen, so bestünde Gelegenheit, die Frage noch einmal grundsätzlich zu klären.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin