Ist es zulässig, in einem Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wonach der Vermieter ohne besonderen Anlass zu einer Besichtigung berechtigt sein soll?
Um das Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es immer wieder Streit. Vielfach wird deshalb der Versuch unternommen, dieses Besichtigungsrecht möglichst genau im Mietvertrag zu regeln. Gesichert ist, dass der Vermieter ein Besichtigungsrecht hat, wenn es hierfür einen Anlass gibt. Das können Mängelmeldungen des Mieters sein oder die Tatsache, dass der Vermieter sein Haus verkaufen will.
Problematisch wird es aber, wenn der Vermieter sich ein Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlass einräumen will.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH hat im vergangenen Jahr entschieden, dass dem Vermieter ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass, den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, nicht zusteht. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass während der Dauer des Mietvertrages das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen sei. Die Mietwohnung stehe unter dem besonderen Schutz des Artikels 13 Abs. 1 Grundgesetz und gewährleistet das Recht des Mieters „in Ruhe gelassen zu werden“. Vor diesem Hintergrund könne dem Vermieter nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass zu besichtigen. Der BGH (VIII ZR 289/13) stellte sich damit gegen anders lautende Entscheidungen des LG Stuttgart (ZMR 1985, 273) und des Landgerichts Tübingen (GE 2008, 1055).
Auf der Grundlage dieses Urteils des BGH hat das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt (6 C 1267/14) ebenfalls im vergangenen Jahr eine Mietvertragsklausel mit folgendem Inhalt für unwirksam erklärt:
„Der Vermieter oder die von ihm Beauftragten dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten betreten. Dies gilt ebenso für die Durchführung von Arbeiten gemäß § 14 Ziffer 1 und Ziffer 2. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen.“
Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt sah in dieser Klausel ein Recht des Vermieters, jederzeit – ohne Anlass – eine Besichtigung der Wohnung vornehmen zu dürfen. Eine Vertragsklausel, die ein derartiges anlassloses Betretensrecht festschreibe, sei vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung unwirksam. Eine Duldungspflicht des Mieters könne sich daraus nicht ergeben.
Praxishinweis:
Nach der zitierten Grundsatzentscheidung des BGH ist die Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt nicht völlig überraschend. Generell werden sich Vermieter darauf einstellen müssen, dass für sie zur Besichtigung einer Wohnung des Mieters eines konkreten Anlasses bedürfen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin