Wann entspricht ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?
Funkbasierte Heizkostenverteiler können Ablauf, Durchführung und Erstellung einer Heizkostenabrechnung durchaus erleichtern. Dies vor allem deshalb, weil die manchmal mühselige Suche nach einem Termin für die Ablesung mit Mieter oder Wohnungseigentümer entfällt.
Andererseits werden durch die Verbrauchsaufzeichnung elektronisch Daten gesammelt, sodass sich die Frage nach dem Datenschutz stellt.
Was sagen die Gerichte?
Für das Wohnraummietrecht hat der BGH (VIII ZR 326/10 vom 28.09.2011) bereits entschieden, dass ein Mieter dem Einbau solcher Heizkostenverteiler – auch aus datenschutzrechtlichen Gründen – nicht widersprechen kann.
Im Bereich des WEG hat das Amtsgericht Dortmund (512 C 42/13 vom 26.11.2013) entschieden, dass der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über den Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es hat sich dabei ausdrücklich auf die Entscheidung des BGH zum Mietrecht bezogen.
Gegen die Entscheidung des AG Dortmund wurde Berufung zum LG Dortmund eingelegt. Dies hat die Frage nun im vergangenen Jahr anders entschieden (9 S 1/14 vom 28.10.2014). Die Berufung hatte Erfolg. Nach Ansicht des Gerichtes entspricht ein solcher Beschluss keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Bei den Verbrauchsdaten handele es sich um personenbezogene Daten, die Rückschlüsse auf das Heizverhalten der Wohnungseigentümer, die Zeiträume ihrer An- und Abwesenheit und die Nutzung zuließen.
Ein Beschluss entspreche deshalb mit Blick auf § 28 Abs. 1 S. 2 BDSG nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Verbrauchsdaten lediglich für die Erstellung der Heizkostenabrechnung und dort auch nur im Rahmen des Erforderlichen erfassten verarbeitet würden.
Praxishinweis:
Wie der BGH diese Frage entscheiden würde muss zunächst offen bleiben. Der Übersicht dient es aber sicherlich nicht, wenn im Wohnungsmietrecht andere Grundsätze gelten sollen als im WEG.
Allerdings hält auch das LG Dortmund den Einbau solcher Heizkostenverteiler dann für ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend, wenn bestimmte datenschutzrechtliche Vorgaben beachtet werden. Eigentümergemeinschaften bzw. Verwalter – die sich mit der Vorbereitung solcher Beschlüsse derzeit beschäftigen – sollten sich vor dem Hintergrund ihrer jeweiligen individuellen konkreten Situation detailliert mit dem Urteil auseinandersetzen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin