Konkludenter Maklervertragsschluss trotz Textformzwang – und wo die Grenze liegt

Konkludenter Maklervertragsschluss trotz Textformzwang – und wo die Grenze liegt

BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Nach dem seit 2020 für die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Wohnungen geltenden Maklerrecht bedarf der Maklervertrag zu seiner Wirksamkeit der Textform (§ 656 a BGB). Streitig war bisher, ob ein Maklervertrag – wie vor der Reform – auch konkludent abgeschlossen werden kann. Diese in der Instanzenrechtsprechung umstrittene Frage hat der BGH nun geklärt.

Fall

Ein Ehepaar beauftragte eine Immobilienmaklerin zunächst mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie. Im Frühjahr 2023 rückte zusätzlich der Verkauf des eigenen Einfamilienhauses in den Fokus der gemeinsamen Korrespondenz. Die Maklerin schrieb am 3. April 2023 eine E-Mail, in der sie ein Gespräch über laufende Kaufpreisverhandlungen anbot, die Nachricht mit Grußformel und Signatur abschloss – und dann unterhalb dieser Signatur mehrere Hinweisblöcke anfügte, darunter einen „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“ mit der Information, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Courtage von maximal 3,57 % des Kaufpreises je Partei fällig werde. Das Ehepaar antwortete am 13. April 2023 per E-Mail, dass die Maklerin „wie besprochen“ einen Notartermin für den Hausverkauf vereinbaren solle. Das Haus wurde für 617.000 € verkauft, die Maklerin stellte rund 8.810 € Provision in Rechnung, die auch gezahlt wurde. Monate später verlangten die Verkäufer das Geld zurück – mangels wirksamen Maklervertrags, so ihr Argument, bestehe kein Rechtsgrund für die Zahlung.

Entscheidung

Der BGH gab den Klägern recht, nutzte die Revision aber für eine grundlegende und für die Praxis ausgesprochen wichtige Klarstellung: Das Berufungsgericht (OLG Celle) hatte angenommen, dass Maklerverträge über Wohnimmobilien seit Einführung des § 656a BGB zwingend ausdrücklich – also durch explizite Angebots- und Annahmeerklärungen – geschlossen werden müssten. Konkludentes Verhalten, so das OLG, könne die Textform per definitionem nicht wahren, weil eine „lesbare Erklärung“ im Sinne des § 126b BGB den vollständigen Erklärungsinhalt aus sich heraus erkennbar machen müsse.

Dieser Ansicht erteilte der BGH eine klare Absage. Die Einführung des Textformerfordernisses durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (in Kraft seit Dezember 2020) habe an der seit jeher anerkannten Möglichkeit, Maklerverträge konkludent zu schließen, grundsätzlich nichts geändert. Entscheidend sei nicht, ob Angebot und Annahme ausdrücklich formuliert seien, sondern ob sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – Parteien, Provisionshöhe und Vertragsgegenstand – aus den in Textform vorliegenden Erklärungen bestimmbar ergeben. Dabei dürfen ergänzend auch Umstände außerhalb der Erklärungen herangezogen werden, sofern diese in den Texten zumindest einen hinreichenden Anhaltspunkt gefunden haben. Auch ein E-Mail-Austausch kann demnach einen formwirksamen Maklervertrag begründen, ohne dass ein einheitliches Vertragsdokument erforderlich wäre.

Im konkreten Fall scheiterte der Provisionsanspruch der Maklerin dennoch – allerdings aus einem anderen Grund: Das Provisionsverlangen stand ausschließlich unterhalb ihrer Signatur, also außerhalb des formwirksamen Erklärungsbereichs der E-Mail. Die Textform verlangt, dass der Erklärende erkennbar macht, wo seine Erklärung endet – durch Grußformel, Datierung, eingescannte Unterschrift oder ähnliche Abschlussmarkierungen. Was danach folgt, ist formrechtlich inexistent. Da die Maklerin oberhalb ihrer Signatur überhaupt keine Vertragserklärung abgegeben hatte und der Provisionshinweis vollständig im „Nachtragsbereich“ versank, kam ein formwirksames Angebot nicht zustande. Die gezahlte Provision ist ohne Rechtsgrund erfolgt und nach § 812 Abs. 1 BGB zurückzugewähren. Einen Gegenanspruch auf Wertersatz für die erbrachten Vermittlungsleistungen lehnte der BGH ebenfalls ab: § 656a BGB schützt beide Vertragsseiten, ein bereicherungsrechtlicher Umgehungsanspruch würde diesen Schutzzweck aushöhlen.

Praxishinweis

Die Entscheidung enthält eine für Makler ermutigende Botschaft und eine scharfe Warnung zugleich. Die ermutigende Botschaft: Ein Maklervertrag kann auch im digitalen Alltagsgeschäft konkludent entstehen. Wer in einer E-Mail klar auf seine Provisionspflicht hinweist und der Interessent sich daraufhin Maklerdienste gefallen lässt – etwa durch die Bitte, einen Besichtigungs- oder Notartermin zu organisieren –, kann auch ohne unterzeichnetes Auftragsformular einen formwirksamen Vertrag geschlossen haben, sofern Parteien, Objekt und Provisionshöhe aus dem E-Mail-Verlauf bestimmbar sind.

Die scharfe Warnung: All das setzt voraus, dass das Provisionsverlangen selbst im formwirksamen Bereich der E-Mail steht – also vor Grußformel und Signatur. Wer es, wie in diesem Fall, als standardisierten Hinweis ans Ende der E-Mail-Signatur hängt, riskiert die vollständige Formnichtigkeit des Vertrags. Gleiches gilt für Provisionshinweise, die lediglich per Link auf die Homepage oder in AGB ausgelagert werden; eine Website gilt nicht als dauerhafter Datenträger im Sinne des § 126b BGB.

Fazit

Der BGH hat die Rechtslage für Makler mit diesem Urteil in einem zentralen Punkt entlastet: Das neue Maklerrecht hat den konkludenten Vertragsschluss nicht abgeschafft. Wer seine Kommunikation sorgfältig gestaltet – Provisionsverlangen mit Höhenangabe im E-Mail-Text, vor der Signatur, mit nachvollziehbarem Bezug auf das konkrete Objekt –, kann sich auch ohne förmliches Auftragsschreiben auf einen wirksamen Maklervertrag stützen. Die Signaturzeile aber ist eine Formfalle: Was dahinter steht, zählt nicht.