Welche Angaben muss der Vermieter im Erhöhungsschreiben machen, damit die Erhöhungserklärung formal wirksam ist?
§ 557 b BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter und der Mieter von Wohnraum die Miete indexieren können. Anders als im gewerblichen Mietverhältnis muss das Mietverhältnis dabei nicht mindestens 10 Jahre betragen. Berechnungsgrundlage kann aber nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des statistischen Bundesamtes sein.
Außerdem ist während der Laufzeit einer Indexmiete eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mietspiegel) ausgeschlossen und eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung) nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Die Mieterhöhungserklärung selbst muss den Anforderungen des § 557 b Abs. 3 BGB entsprechen. Sie muss in Textform erfolgen und die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben. Nicht ausdrücklich geregelt ist, ob der Vermieter in dem Schreiben auch die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex in einem Prozentsatz angeben muss.
Was sagen die Gerichte:
Das LG München II hat in einer Entscheidung vom 22.11.2016 (12 S 3183/16) ein Mieterhöhungsverlangen für unwirksam erklärt, weil der Vermieter die prozentuale Veränderung nicht angegeben hatte. In seinem Erhöhungsschreiben hieß es:
„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. … Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen …“
Der Vermieter legte Revision zum BGH ein. In seiner Entscheidung kam das oberste deutsche Zivilgericht zu dem Ergebnis, dass die Erhöhungserklärung des Vermieters nicht zu beanstanden war. Weder aus dem Gesetz noch aus dem Sinn und Zweck des Gesetzes folge eine Verpflichtung des Vermieters, die Mieterhöhung auch noch in einer Prozentzahl anzugeben. Es liege – auch für den durchschnittlichen Mieter – auf der Hand, dass sich eine Indexmiete in gleichem Verhältnis ändere, wie der Index.
Praxishinweis:
In Zeiten niedriger Zinsen können Indexmieten Schutz gegen Inflationsrisiken bieten. Sie sind – gerade für private Vermieter – aber nicht ganz einfach zu handhaben. Insofern ist es gut, dass der BGH mit seiner Entscheidung einer weiteren Komplikation bei der Darstellung und der Berechnung im Mieterhöhungsschreiben einen Riegel vorgeschoben hat.