Was gilt, wenn ein Mitmieter insolvent wird und sein Insolvenzverwalter von dem Sonderkündigungsrecht nach § 109 InsO Gebrauch macht?
Wird über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, so steht dem Insolvenzverwalter nach § 109 InsO ein Sonderkündigungsrecht betreffend des geschlossenen Mietvertrages zu. Auch langfristig geschlossene Gewerbemietverträge können auf diese Art und Weise also vorzeitig beendet werden.
Gibt es mehrere Mieter, so gilt eigentlich der Grundsatz, dass alle Mieter den Vertrag kündigen müssen. Ein Mieter alleine kann sein Mietverhältnis nicht beenden. Die Frage ist also, ob dies im Bereich des Insolvenzrechts möglicherweise anders ist.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Hamburg (ZIP 2012, 1143) hatte sich mit einer solchen Frage zu beschäftigen. Zwei Mitmieter hatten ein medizinisches Labor angemietet und über das Vermögen des einen war das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Der Insolvenzverwalter kündigte deshalb entsprechend § 109 InsO.
Das Gericht hielt die Kündigung für wirksam und kam zu dem Schluss, dass damit das gesamte Mietverhältnis beendet worden sei. Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und der Unteilbarkeit des Mietgebrauchs folge nämlich, dass in solchen Fällen das Mietverhältnis nur einheitlich beendet werden könne.
Ähnlich hatten zuvor auch schon das OLG Celle (NJW 1974, 2012) und das OLG Düsseldorf (NJW-RR 1987, 1369) entschieden.
Lediglich in der Literatur war die Auffassung vertreten worden, dass nur der insolvente Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheide.
Praxishinweis:
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision ist beim Bundesgerichtshof anhängig. Wird das Urteil bestätigt, so müssen sich Vermieter darauf einstellen, dass in diesen Fällen zukünftig die Kündigung eines Mitmieters das ganze Mietverhältnis beenden kann.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin