Ist es zulässig, die Kosten für die Legionellenprüfung durch Beschluss nur den Eigentümern aufzuerlegen, die ihre Wohnung vermieten?
Nach der im Oktober 2012 novellierten Trinkwasserverordnung muss bei bestimmten Gebäuden alle drei Jahre eine Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen vorgenommen werden. Dies betrifft Gebäude mit Großanlagen zur Trinkwassererwärmung (Wasserspeicher mehr als 400 Liter) bzw. solche Personen und Firmen, die Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben. Das Vermieten von Wohnraum gilt in diesem Sinne als gewerbliche Tätigkeit.
In gemischt genutzten Eigentumsanlagen (Selbstnutzer und Kapitalanleger) müssen die Vorgaben der Trinkwasserverordnung eingehalten werden, wenn mindestens eine Wohnung vermietet ist. Die Frage ist dann aber, ob sich auch alle Eigentümer an den Kosten beteiligen müssen.
Was sagen die Gerichte?
Das AG Hoyerswerda (1 C 289/12) kam in dem von ihm entschiedenen Fall zu dem Ergebnis, dass nur die vermietenden Eigentümer die Kosten tragen müssen.
In einer neueren Entscheidung ist dagegen das Amtsgericht Heiligenstadt (3 C 331/13) zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Beschluss, der nur die vermietenden Eigentümer an den Kosten der Prüfung beteiligen will, unwirksam ist. Die Umlegung der laufenden Kosten der Legionellenprüfung auf die vermietenden Eigentümer sei nicht sachgerecht. Sämtliche Wohnungseigentümer profitierten von der Untersuchung. Die Eigentümer seien als Gemeinschaft zu betrachten. Das folge bereits daraus, dass nicht der einzelne Eigentümer einer Wohnung herangezogen werde, sondern die gesamte Eigentümergemeinschaft.
Praxishinweis:
Auf eine Klärung durch den BGH wird man hier sicherlich noch warten müssen. Geht man – richtigerweise – mit dem AG Heiligenstadt davon aus, dass die Verpflichtung zur Legionellenprüfung die WEG insgesamt trifft, so ist derzeit der Rechtsauffassung dieses Gerichts der Vorzug zu geben.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin