Ein Nachweis kann durch einen Makler selbst dann noch erbracht werden, wenn der Kunde das Objekt schon vorher kannte. Voraussetzung dafür ist, dass der Kunde vom Makler zusätzliche Informationen erhält, die den Kunden veranlassen, sich um das Objekt zu bemühen.
LG Hamburg, U. v. 22.01.2010 – 322 O 341/09
Der Fall: Der Maklerkunde erfährt durch ein am Kaufobjekt aufgestelltes Schild von dem geplanten Verkauf, nimmt Kontakt mit dem Makler auf und lässt sich das Exposé schicken. Aus dem Exposé geht der Kaufpreis und die bei Erwerb der Immobilie durch den Käufer zu zahlende Courtage in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises hervor.
Der Kunde wendet sich mehrfach an den Makler mit weiteren Fragen zur Immobilie und vereinbart durch den Makler einen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer. Verkäufer und Kunde schließen einen notariellen Kaufvertrag über die Immobilie. Der Makler stellt dem Kunden eine Provisionsrechnung über 20.625 €, der Kunde zahlt darauf jedoch nur 10.000 €. Der Kunde möchte eine Herabsetzung des Maklerlohns erreichen, weil er der Ansicht ist, der Makler habe seine Anfragen nur unzureichend beantwortet. Im Übrigen habe er die Immobilie
schon vor der Zusendung des Exposés gekannt. Der Makler klagt auf Zahlung der restlichen Provision.
Rechtlicher Hintergrund: Voraussetzung für einen Provisionsanspruch gemäß § 652 BGB ist zunächst der Abschluss eines Maklervertrages. Der Abschluss eines Maklervertrages ist auch durch schlüssiges Handeln möglich. Voraussetzung ist, dass der Makler zweifelsfrei und deutlich dem Kunden gegenüber zu erkennen gibt, dass er von diesem bei Abschluss des Kaufvertrages eine Provision verlangt und der Kunde daraufhin die Dienste des Maklers in Kenntnis der Provisionsforderung in Anspruch nimmt oder sich gefallen lässt (BGH, NJW 1986, 177; BGH, Urt. v. 16.11.2006, Az. III ZR 57/ 06). Eine Klausel im Exposé, wonach der Kunde bei Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung in Höhe von 6 % des Kaufpreises zu zahlen hat, reicht als ausdrückliches Provisionsverlangen aus (BGH Urt. v. 16.11.2006, Az. III ZR 57/ 06). Die Annahme des Angebotes auf Abschluss eines Maklervertrages kann ausdrücklich erklärt werden, erfolgt in der Regel jedoch stillschweigend, und zwar in der Form, dass der Kunde in Kenntnis der Provisionsforderung Maklerdienste entgegennimmt.
Weitere Voraussetzung ist, dass der Makler tätig wird. Die Tätigkeit des Maklers kann gemäß § 652 BGB eine Nachweis- und / oder Vermittlungstätigkeit sein. Eine Nachweistätigkeit gegenüber dem Käufer wird erbracht, wenn der Makler den verkaufsbereiten Verkäufer und das Objekt benennt. Der Nachweis muss hinsichtlich Person und Objekt inhaltlich so bestimmt sein, dass es dem Auftraggeber möglich ist, von sich aus die Vertragsverhandlungen aufzunehmen (BGH NJW 1987, 1629). Trotz Kenntnis des nachgewiesenen Objektes und sogar der Abschlussmöglichkeit, kann ein Nachweis des Maklers auch vorliegen, wenn der Makler zusätzliche Informationen liefert, die den Auftraggeber veranlassen, sich um das Objekt zu bemühen (BGH NJW-RR 90, 1269).
Was sagt das Gericht? Die Klage hat Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts ist zwischen den Parteien konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen. Nachdem der Beklagte das Exposé mit dem Provisionshinweis erhalten habe, habe er in Kenntnis der Provisionsforderung Maklerdienste in Anspruch genommen, indem er sich weitere Fragen bezüglich des Objektes von dem Makler hat beantworten lassen. Auch hatte der Makler auf Wunsch des Kunden einen kurzfristigen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer vereinbart.
Der unstreitig erbrachten Nachweistätigkeit des Maklers könne der Kunde auch keine Vorkenntnis entgegensetzen. Zwar sei ihm das Objekt schon vor Zusendung des Exposés bekannt gewesen. Er habe aber vom Makler zusätzliche Informationen erhalten, die ihn veranlassten, sich um einen Besichtigungstermin zu bemühen. Diesen Besichtigungstermin habe der Makler insoweit vermittelt, dass er den Verkäufer benannt und ein Telefongespräch zwischen Verkäufer und dem Beklagten veranlasst habe, welches in Folge zur gewünschten Besichtigung geführt habe. Dass der Makler selbst nicht an dem Besichtigungstermin teilgenommen habe, ist nach Auffassung des Landgerichts unerheblich; ebenso ist unerheblich, dass an den weiteren Verhandlungen zwischen Verkäufer und dem Beklagten der Makler nicht involviert gewesen sei. Es könne deshalb dahin stehen, ob der Makler auch noch vermittelnd tätig wird.
Praxishinweis: Das Landgericht bestätigt, dass der Makler einen Nachweis auch dann noch erbringen kann, wenn Vorkenntnis des Objektes vorliegt. Die Vorkenntnis kann nicht den Nachweis als solchen, sondern nur dessen Kausalität für den Kaufvertrag ausschließen. Erhält der Kunde nach Abschluss des Maklervertrages auf seinen Wunsch sachdienliche Informationen vom Makler, die für den Kunden von nicht unerheblichem Interesse sind und hat der Makler damit eine wesentliche Maklerleistung erbracht, ist diese trotz Vorkenntnis mitursächlich für den Kaufvertragsabschluss. Der Provisionsanspruch des Maklers ist mithin entstanden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin