Müssen alle Mieter rügen?
Die Mietpreisbremse beschäftigt die deutschen Gerichte auf allen Ebenen zu den verschiedensten Aspekten. Zuletzt hat beispielsweise das LG Stuttgart (13 S 181/18) die in Baden-Württemberg von der Landesregierung erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung für formal rechtswidrig und deshalb nichtig erklärt. Sie ist also von den Gerichten nicht mehr anzuwenden. Eine Detailfrage ist dagegen, ob – bei mehreren Mietern – jeder Mieter bzw. alle gemeinsam die erforderliche Rüge aussprechen müssen oder ob es genügt, wenn nur ein Mieter dies tut.
Was sagen die Gerichte? Das LG Berlin (67 S 277/18 vom 24.01.2019) hatte diese Frage zu entscheiden. Eine von zwei Mieterinnen hatte ihre möglichen Ansprüche aus der Mietpreisbremse an ein legal-tech Unternehmen abgetreten. Dieses Unternehmen rügte die Überschreitung der zulässigen Miete und erhob später Klage. Das LG Berlin wies die Klage ab, weil bei einer Mietermehrheit eine Rüge nach § 556 b BGB nur wirksam sein, wenn sie von allen Mietern oder für alle Mieter erklärt werde. Mehrere Mieter hafteten dem Vermieter als Gesamtschuldner. Deshalb liege eine ordnungsgemäße Rüge nicht vor, solange nicht sämtliche Gesamtschuldner die Höhe der Miete gerügt hätten. Das entspreche dem allgemeinen mietrechtlichen Grundsatz, nachdem bei einer Mehrheit von Mietern oder Vermietern rechtserhebliche Erklärungen nur einheitlich gegenüber allen oder von allen abgegeben werden müssten.
Praxishinweis: Soweit ersichtlich, handelt es sich um die erste – überzeugende – Entscheidung. In der Literatur gibt es allerdings auch andere Stimmen. Das Gericht hat die Revision zum BGH zugelassen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin