Wann liegt eine „umfassende Modernisierung“ vor?
Die 2015 in das BGB eingefügte Mietpreisbremse entwickelt sich zum juristischen Dauerbrenner. Zumeist beschäftigen sich die Gerichte dabei mit der Frage, ob die in ihrem jeweiligen Bundesland geltende Mietpreisbremsenverordnung möglicherweise unwirksam ist. In einem aufsehenerregenden Beschluss vom 14.09.2017 hat darüber hinaus eine Kammer des Landgerichts Berlin die Meinung vertreten, die Ermächtigungsgrundlage in § 556 b BGB sei schon verfassungswidrig (LG Berlin, 67 S 149/17).
Dem gegenüber gibt es bisher kaum Rechtsprechung zu der Frage, wann eine der beiden Ausnahmen von der Mietpreisbremse – die umfassende Modernisierung – anzunehmen ist. Während die Ausnahme „Neubau“ relativ einfach zu bestimmen ist, gilt dies für die „umfassende Modernisierung“ nicht ohne weiteres. In der Gesetzesbegründung heißt es, dass eine umfassende Modernisierung vorliegt, wenn die Kosten etwa 1/3 des Aufwands für eine Neubauwohnung ausmachen und der hergestellte Zustand dem einer Neubauwohnung entspricht (BT-Drs 18/3121 S. 32).
Was sagen die Gerichte:
Das AG Berlin Schöneberg hat in einem Urteil vom 08.09.2017 die Vorgabe des Gesetzgebers aufgenommen und genau nachgerechnet (17 C 148/16 – GE 2017, 1225). Dort hatte der Vermieter dem Vormieter eine Wohnung für eine Nettomiete von EUR 485,00 vermietet. Nach dem Auszug des Mieters führte er umfangreiche Arbeiten in der Wohnung durch und vermietete sie dann für EUR 1.199,00 an den Nachfolgemieter. Dieser berief sich auf die Mietpreisbremse und wollte angeblich überzahlte Miete zurück erstattet haben.
Der Vermieter konnte Modernisierungskosten von EUR 58.463,58 nachweisen. Das Amtsgericht Schöneberg zog ihm hierfür ca. EUR 14.000,00 für Instandsetzungsarbeiten ab und kam so auf einen Betrag von EUR 44.463,58. Das entsprach einem Quadratmeterbetrag für die Modernisierung in Höhe von EUR 519,13.
Dann zog das Gericht die Mitteilung des Statistischen Bundesamtes heran, wonach die durchschnittliche Baukosten im Jahr 2016 für Mietwohnung in den neuen Bundesländern und Berlin EUR 1.486,00/m² betrugen. Unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber vorgegebenen 1/3-Grenze musste der Vermieter in diesem Fall also Modernisierungskosten in Höhe von ca. EUR 500,00/m² aufwenden. Dies war bei dem vom Gericht ausgerechneten Quadratmeterbetrag von EUR 519,13 der Fall.
Die Rückzahlungsklage des Mieters wurde deshalb abgewiesen.
Praxishinweis:
Soweit ersichtlich, handelt es sich hier um eine der ersten Entscheidungen zu dieser Frage. Das Gericht hält sich eng an die Vorgaben des Gesetzgebers. Die Problematik für Vermieter in vergleichbaren Fällen wird aber immer sein, die Höhe der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Modernisierungskosten konkret nachweisen zu können.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin