Neues zum Eigenbedarf für Angehörige eines GbR Gesellschafters
LG Hamburg, 11.11.2025 – 316 S 24/25
Sachverhalt
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin kündigte einer langjährigen Mieterin eine 101 m² große Wohnung in Hamburg wegen Eigenbedarfs. Die Gesellschafter wollten die Wohnung der Tochter eines Gesellschafters und deren Freundin zur Nutzung überlassen; ein Zimmer sollte der Gesellschafter selbst gelegentlich nutzen. Das Amtsgericht Hamburg wies die Räumungsklage ab – mit der Begründung, der Eigenbedarf sei nicht hinreichend konkretisiert gewesen und die Kündigung daher als „Vorratskündigung“ unwirksam.
Die Vermieterin legte Berufung ein. Das Landgericht Hamburg gab ihr Recht und bestätigte die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.
Entscheidung
Das Landgericht bejahte ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Eigenbedarf sei hinreichend konkret, ernsthaft und nachvollziehbar begründet worden.
Formelle Wirksamkeit
Die Kündigung vom 27. Mai 2024 erfüllte die Begründungspflichten des § 573 Abs. 3 BGB: Die Bedarfspersonen – Tochter des Gesellschafters und deren Freundin – wurden namentlich benannt, ebenso die geplante Nutzung als Wohngemeinschaft. Damit war für die Mieterin erkennbar, wer einziehen und aus welchen Gründen der Eigenbedarf geltend gemacht wird.
Eigenbedarf der GbR
Auch eine GbR kann – weiterhin – Eigenbedarf für Gesellschafter oder deren Angehörige geltend machen. Das Landgericht schließt sich der gefestigten BGH-Rechtsprechung an: Solange die Gesellschaft nicht als eGbR eingetragen ist, bleibt die Rechtslage unverändert. Das neue MoPeG (Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, in Kraft seit 1.1.2024) ändert daran im konkreten Fall nichts.
Ernsthaftigkeit und Konkretisierung
Die Kammer stellte nach erneuter Beweisaufnahme fest, dass der Nutzungswunsch bereits zum Kündigungszeitpunkt bestand: Die Tochter hatte ihren Studienplatz in Hamburg angenommen, und sowohl sie als auch der Gesellschafter bestätigten die geplante Wohngemeinschaft. Dass einzelne organisatorische Fragen (Miethöhe, Zimmeraufteilung) noch offen waren, sei im familiären Rahmen unschädlich. Maßgeblich sei, dass die Entscheidung zum Einzug feststand.
Kein Rechtsmissbrauch
Der geltend gemachte Wohnbedarf sei nicht „weit überhöht“. Eine 3-Zimmer-Wohnung für zwei Studentinnen und gelegentliche Mitnutzung durch den Vater sei plausibel. Eine „Mindestnutzungsdauer“ verlangt das Gesetz nicht – auch eine zeitlich begrenzte Nutzung, etwa für die Dauer eines Studiums, genügt.
Kein Härtefall der Mieterin
Ein Härtefall nach § 574 BGB liege nicht vor. Die Mieterin habe keine ausreichenden Bemühungen um Ersatzwohnraum nachgewiesen. Persönliche Bindungen im Stadtteil und längere Wege zu Schule und Praxis seien keine unzumutbare Härte. Die Kammer gewährte dennoch eine Räumungsfrist bis März 2026, um einen geordneten Umzug zu ermöglichen.
Praxishinweis
Für Immobilienprofis zeigt das Urteil drei zentrale Punkte:
- Sorgfältige Begründung der Eigenbedarfskündigung:
Bedarfsperson und Nutzungswunsch müssen im Kündigungsschreiben klar individualisiert und plausibel erläutert sein. Allgemeine oder vage Formulierungen („für eines meiner Kinder“) reichen nicht aus. - Konkretisierung, nicht Perfektion:
Der Nutzungswunsch muss ernsthaft und realisierbar, aber nicht bis ins Detail ausgestaltet sein. Es genügt, wenn der Entschluss zum Einzug feststeht und nachvollziehbare Gründe bestehen. Dass Renovierungsfragen oder Miethöhen noch offen sind, schadet nicht. - GbR und MoPeG:
Solange eine GbR nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist, kann sie weiterhin auf Eigenbedarf von Gesellschaftern oder deren Angehörigen gestützt kündigen. Für eingetragene eGbRs ist diese Frage derzeit noch nicht höchstrichterlich geklärt – hier ist Vorsicht geboten. - Wohnbedarf und Rechtsmissbrauch:
Die Gerichte prüfen keine „Angemessenheit“, sondern nur offensichtlichen Missbrauch. Entscheidend ist, ob der Nutzungswunsch lebensnah und nachvollziehbar ist – nicht, ob die Wohnung „zu groß“ erscheint. - Härtefallrecht und Räumungsfristen:
Mieter müssen eigene Suchbemühungen dokumentieren, um sich auf § 574 BGB berufen zu können. Gleichzeitig sollten Vermieter mit angemessenen Räumungsfristen rechnen, insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen und angespanntem Wohnungsmarkt.
Fazit:
Das Urteil stärkt Vermieter – auch Gesellschaften – bei seriös begründeten Eigenbedarfskündigungen. Für die Praxis bedeutet es: Wer die Bedarfsperson klar benennt, den Nutzungswunsch realistisch darlegt und keine überzogenen Ansprüche erhebt, hat auch im angespannten Hamburger Wohnungsmarkt gute Erfolgsaussichten.