Kann der Vermieter die Räumung eines gemischt genutzten Hauses (Wohn- und Gewerbe) auch aufgrund einer notariellen Urkunde mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Mieters durchsetzen?
Bei Gewerbemietverträgen wird nicht selten vereinbart, dass sich der Mieter bereits bei Abschluss des Vertrages in einer notariellen Urkunde der Zwangsvollstreckung wegen der Räumung unterwirft. Mit einer solchen Urkunde kann der Vermieter dann jederzeit den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, ohne vorher den Räumungsanspruch bei den Gerichten durchklagen zu müssen.
Im Wohnraummietrecht ist das hingegen nicht zulässig (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Hier muss der Vermieter – will er eine Räumung durchsetzen – den Gerichtsweg beschreiten.
Die Frage ist deshalb, was bei sogenannten Mischmietverhältnissen gilt, in denen der Mietvertrag sowohl über Gewerbe- als auch Wohnraum abgeschlossen wurde.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Oldenburg (12 U 46/14) hat sich im vergangenen Jahr hierzu geäußert. Ein Wohn- und Geschäftshaus war sowohl zu gewerblichen als auch zu Wohnzwecken vermietet. Der gewerbliche Anteil betrug 717,62 m² der Wohnanteil 277,75 m².
In einer notariellen Urkunde hatte sich der Mieter wegen des Räumungsanspruchs des Vermieters der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Als der Vermieter von dieser Urkunde Gebrauch machen wollte, um den Gerichtsvollzieher zu beauftragen, erhob der Mieter Vollstreckungsgegenklage. Damit war er beim OLG Oldenburg erfolgreich.
Zwar habe der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen Teil gelegen; die notarielle Urkunde sei aber gleichwohl unwirksam, weil § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO auch dann gelte, wenn der Vollstreckungsanspruch sich auch nur teilweise auf Wohnraum beziehe. Das Vollstreckungsrecht solle nämlich den Mieter vor einem kurzfristigen Verlust der Wohnung und der damit verbundenen Gefahr der Obdachlosigkeit schützen.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist nicht völlig überraschend. In der Praxis sollten sich Vermieter darauf einstellen. Bei derartigen Mischmietverhältnissen könnte aber eine Möglichkeit darin bestehen, ein notarielles Räumungsanerkenntnis nur hinsichtlich der vermieteten Gewerberäume zu errichten. Dazu mussten diese allerdings von den Wohnräumen klar abtrennbar sein.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin