Die staatlicherseits gewährte Eigenheimzulage ist bei der Berechnung des großen Schadensersatzes nicht im Wege der Vorteilsausgleichung zu Gunsten des Veräußerers anzurechnen.
BGH, Urteil vom 12.01.2009, Az. VII ZR 233/08
Der Fall: Die Kläger erwerben von der Beklagten im Jahre 1998 eine Wohnungseigentumseinheit. Später wird der Kauf rückabgewickelt. Die Kläger verlangen im Wege des großen Schadensersatzes die fehlgeschlagenen Aufwendungen Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung. Die Beklagte meint, die Kläger müssten sich im Wege der Vorteilsausgleichung die von ihnen vereinnahmte Eigenheimzulage in Höhe von EUR 32.722,72 anrechnen zu lassen. Diese Ansicht wird weder vom LG noch vom OLG geteilt.
Rechtlicher Hintergrund: Bei der Geltendmachung des „großen Schadenersatzes“ ist der Schaden nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte, zu berechnen. Zu den in diese Rechnung einzustellende Vorteile können grundsätzlich auch solche staatlichen Zuwendungen und Förderungen gehören, die der Geschädigte im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums erhalten hat. Dies hatte der BGH bereits im Jahre 2008 entschieden (VII ZR 215/06; MDR 2008, 198), es im konkreten Fall für Steuervorteile durch Absetzung durch Abnutzung (AfA) aber verneint.
Was sagt das Gericht? Die eingelegte Revision hat keinen Erfolg. Zweck der zwischenzeitlich abgeschafften Eigenheimzulage sei es gewesen, einer nicht einkommensstarken Bevölkerungsschicht die Bildung von selbst genutztem Wohnungseigentum zu erleichtern, so der BGH. Die Förderung konnte von jeder Person nur einmal in Anspruch genommen werden. Dieser Zweck werde bei Rückabwicklung des Eigentumserwerbs verfehlt und hätte dann nur noch durch Erwerb anderweitigen Wohnungseigentums erreicht werden können. Würde die Eigenheimzulage als Vorteil zu Gunsten der Beklagten angerechnet, so wäre den Klägern der Vorteil endgültig genommen. Die Geschädigten sollten aber im Rahmen des großen Schadensersatzes wirtschaftlich so gestellt sein, wie sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gestanden hätten. Hinzu komme, dass eine Anrechnung die Beklagten unbillig bevorteilen würde, da sie dann faktisch in den Genuss der Eigenheimzulage kämen.
Kommentar: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die aus Steuergeldern gewährte Eigenheimzulage, die oft genug in den Kaufpreis mit hineingerechnet wurde, hatte und hat nicht den Sinn, dem Schädiger bei der Berechnung des Schadens Vorteile zu verschaffen.
Praxishinweis: Nach dem die Eigenheimzulage mit Beginn des Jahres 2006 abgeschafft wurde, ist davon auszugehen, dass die Entscheidung Auswirkungen im wesentlichen für Altfälle haben dürfte, also solche, die bereits zwischen den Parteien streitig oder gerichtlich anhängig sind.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin