Kann ein geschädigter Käufer auch „fiktive“ Mängelbeseitigungskosten geltend machen?
Der Verkauf einer Gebrauchtimmobilie erfolgt in der Regel mit einem Gewährleistungsausschluss („Verkauft wie gesehen“). Trotzdem kann sich der Verkäufer schadenersatzpflichtig machen, wenn die Immobilie z.B. nicht einer bestimmten im Kaufvertrag vereinbarten Beschaffenheit entspricht. So kann vereinbart sein, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt ist. Schadenersatzpflichtig kann sich der Verkäufer aber auch machen, wenn er den Käufer über bestimmte Dinge arglistig täuscht, etwa über das Vorhandensein von Schimmel, Hausbock oder Feuchtigkeit. Die weitere Frage ist dann aber, wie der Käufer seinen Schaden berechnen kann. Bisher war es bei den Gerichten allgemeine Meinung, dass eine tatsächliche Schadensbeseitigung durch den Käufer nicht notwendig ist. Der Käufer kann vielmehr aufgrund von sogenannten „fiktiven“ Kosten seinen Schadensersatz berechnen. Dazu bedarf es dann nachvollziehbarer Berechnungen durch Sachverständige. Im letzten Jahr hat der BGH nun aber für das Werkvertragsrecht entschieden, dass fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht mehr angesetzt werden können (VII ZR 46/17, DWW 2018, 225). Seither gibt es eine Diskussion, ob diese Entscheidung auch auf andere Rechtsbereiche zu übertragen ist.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Düsseldorf (24 U 194/17, DWW 2019, 24) will im Kaufrecht weiterhin eine Berechnung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten zulassen. Im entschiedenen Fall war im Kaufvertrag vereinbart, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt ist. Dies traf aber nicht zu. Der Käufer verlangte die Kosten, die zur Herstellung eines genehmigungsfähigen Umbaus erforderlich wären. Den Umbau selbst hatte er demgemäß noch nicht durchgeführt. Anders sieht es in diesem Jahr das OLG Frankfurt (29 U 183/17 – bei juris). Dieses Gericht will die Entscheidung des BGH zum Werkvertragsrecht auf das Kaufrecht übertragen und lehnte deshalb in dem von ihm zu entscheidenden Fall die Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten ab. Verursache die Nacherfüllung (ordnungsgemäße Herstellung) hohe Kosten, führe aber nicht zu einer nachhaltigen Wertsteigerung der Sache, sei die Geltendmachung fiktiver Kosten nicht sachgerecht. Das gelte ebenso, wenn die mangelhafte Sache mit Eigenmitteln kostengünstig repariert werden könne.
Praxishinweis:
Es ist also etwas im Gange. Sowohl das OLG Düsseldorf als auch das OLG Frankfurt haben die Revision zum BGH zugelassen, sodass in diesem oder im kommenden Jahr hoffentlich auch bezüglich des Kaufrechts dann Klarheit herrscht. Wichtig: Diskutiert wird die Zulässigkeit fiktiver Mängelbeseitigungskosten neuerdings auch im Bereich des Mietrechts. Kann z.B. der Vermieter einen Anspruch aus unterlassenen Schönheitsreparaturen auf der Basis eines Angebots oder einer Schadensberechnung geltend machen? Hier liegen noch keine Entscheidungen vor.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin