Bei Mehrhausanlagen ist es häufig sinnvoll, in der Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften zu bilden. Diesen werden dann Beschlussfassungskompetenzen in den sie allein betreffenden Verwaltungsangelegenheiten eingeräumt. Gegebenenfalls kann die Gemeinschaftsordnung auch vorsehen, dass für die Untergemeinschaften eigene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen sind, über die entweder in der Gesamtgemeinschaft oder in der Untergemeinschaft abzustimmen ist. Insoweit liegt die Frage auf der Hand, ob solche Untergemeinschaften dann noch einen eigenen Verwalter bestellen können.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Düsseldorf (19 S 40/09) hatte sich mit einem solchen Fall zu beschäftigen. Dort ging es um eine aus acht Mehrfamilienhäusern bestehende Eigentümergemeinschaft, zu der entsprechend der Gemeinschaftsordnung jeweils Untergemeinschaften existieren. Diese Untergemeinschaften entscheiden in eigenen Eigentümerversammlungen über ihre Angelegenheiten.
Eine dieser Untergemeinschaften fasste in ihrer Versammlung den Beschluss, den Verwalter der Gesamtgemeinschaft für die Jahre 2008 und 2009 auch zu ihrem Verwalter zu bestellen.
Das AG Neuss (102 C 4/09) hielt den Beschluss für wirksam, das LG Düsseldorf erklärte ihn für nichtig. Ein Verwalter könne nur von der Versammlung aller Wohnungseigentümer für die Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums bestellt werden. Die Untergemeinschaft habe also keine Beschlusskompetenz. Auch sei es nicht möglich, einen „Teilverwalter“ nur für die Untergemeinschaft zu bestellen. Dies widerspreche dem Wortlaut der §§ 26 und 27 WEG, die von „der Verwalter“ sprechen.
Der Verwalter sei zudem Organ der rechtsfähigen Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer. Eine Untergemeinschaft sei aber nicht – auch nicht teilweise – rechtsfähig.
In die gleiche Richtung geht auch ein Urteil des LG Nürnberg-Fürth (14 S 1754/09), welches die Bestellung eines „Unterverwalters“ ebenfalls für nichtig erklärte.
Praxishinweis:
Der Entscheidung ist schon aus praktischen Gründen zuzustimmen. Die Zulassung von „Unterverwaltern“ würde zu einem Kompetenzwirrwarr führen. Damit bleibt es allerdings auch dabei, dass Aufträge, die der „Gesamtverwalter“ auf Grund eines Beschlusses der Untergemeinschaft vergibt, immer im Namen der Gesamtgemeinschaft erfolgen und damit auch die Mitglieder der übrigen Untergemeinschaften binden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin