Kann die für das Wohnraummietrecht geltende Ausschlussfrist für Betriebskostennachforderungen auch in Gewerbemietverträgen vereinbart werden?
Im Wohnraummietrecht existiert der § 556 Abs. 3 BGB. Danach muss der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monaten zustellen. Nach Ablauf der Frist kann er Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht mehr geltend machen.
Diese sogenannte Ausschlussfrist kann nach der Rechtsprechung des BGH (XII ZR 22/07) nicht auf das Gewerbemietrecht übertragen werden. Allerdings werden im Gewerbemietrecht die Mietverträge häufig auf der Grundlage von Vertragsmustern des Mieters geschlossen, z.B. im Lebensmitteleinzelhandel. Wenig erstaunlich ist es, dass die Mieter hier versuchen, möglichst viele ihnen günstige Regelungen in die Verträge aufzunehmen. Dazu gehört gelegentlich auch die Vereinbarung einer Ausschlussfrist, wie man sie aus dem Wohnraummietrecht kennt.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Jena hatte sich mit folgender Klausel in einem Gewerbemietvertrag auseinanderzusetzen:
„Die Abrechnung … erfolgt jährlich. … Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres … über die Betriebskosten abzurechen. Die Parteien sind sich diesbezüglich einig, dass es sich hierbei darüber hinaus um eine Ausschlussfrist handelt. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, ist der Mieter zum Einbehalt der Betriebskostenvorauszahlungen … berechtigt.“
Diese Klausel war in einem Vertragsmuster des Mieters enthalten. Das OLG Jena erklärte sie für unwirksam, weil sie gegen das AGB-Recht verstoße. Anders als im Wohnraummietrecht (§ 556 Abs. 3 BGB) nehme diese Regelung nämlich keine Rücksicht darauf, ob der Vermieter unverschuldet die Frist versäumt habe. Eine solche Haftungsverschärfung sei nicht hinnehmbar. Außerdem verschärfe die Ausschlussfrist die eigentlich geltende Verjährungsregelung (3 Jahre) unangemessen.
Praxishinweis:
Das Urteil bedeutet nicht das Aus jeglicher vertraglicher Vereinbarungen einer Ausschlussfrist im Gewerbemietvertrag. Regelungen, die sich in ihrem Wortlaut an § 556 Abs. 3 BGB orientieren dürften zulässig sein.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin