In der Teilungserklärung kann gemäß § 12 WEG vereinbart werden, dass der Verwalter beim Verkauf einer Wohnung seine Zustimmung erteilen muss. Solange diese nicht vorliegt, kann der Kaufvertrag nicht vollzogen werden. Eine Versagung der Zustimmung ist aber nur aus wichtigem Grund möglich. Zu prüfen ist, ob die Veräußerung eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Eigentümer darstellt. Es fragt sich deshalb, ob Hausgeldrückstände des Verkäufers auch ein wichtiger Grund sein können.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Brandenburg (5 Wx 49/07 vom 12.01.2008) hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. Es stellte fest, dass das Zustimmungserfordernis den Schutz der Eigentümergemeinschaft gegen das Eindringen unerwünschter Personen bezweckt. Bei der Prüfung eines „wichtigen Grundes“ käme es deshalb allein auf die Person des Erwerbers, insbesondere seine persönliche und finanzielle Zuverlässigkeit, an. Das Verhalten und die Bonität des Verkäufers sei hingegen nicht Prüfungsmaßstab. Deshalb dürfe die Verwalterzustimmung nicht wegen etwaiger Beitrags- oder Wohngeldrückstände des Verkäufers verweigert werden.
Praxishinweis:
Im umgekehrten Fall (Erwerber hat Hausgeldrückstände) kann die Zustimmung selbstverständlich versagt werden. Für die hier vorliegende Konstellation dürfte sich aber das Urteil auf gesicherter rechtlicher Grundlage bewegen, auch wenn dies für betroffene Verwalter bzw. Eigentümergemeinschaften im Einzelfall unbefriedigend sein mag. Das Verhalten des Verwalters im entschiedenen Fall ist deshalb nicht zur Nachahmung empfohlen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin