Kann der Makler die Provision dadurch verwirken, dass er den Kunden eine formnichtige Ankaufsvereinbarung unterzeichnen lässt?
Eine einmal wirksam vereinbarte und gezahlte Provision kann der Makler weder verwirken, wenn er „… dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“ (§ 654 BGB). Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich dieser Vorschrift aber schon seit langem über seinen Wortlaut hinaus ausgedehnt. Verwirkung kann z.B. gegeben sein, wenn der Makler leichtfertig oder vorsätzlich falsche Auskünfte über die zu verkaufende Immobilie erteilt (z.B. zum Denkmalschutz). Problematisch wird es insbesondere, wenn der Makler überlegendes Wissen hat und dieses ausnutzt, etwa im Hinblick auf eine Reservierungs- /Ankaufsvereinbarung.
Was sagen die Gerichte? Das OLG Düsseldorf (7 U 194/17) hatte sich im vergangenen Jahr mit einem solchen Fall zu befassen. Der Makler hatte sich eine „Reservierungs- (Ankaufsvereinbarung) unterzeichnen lassen. Dort hieß es: „Der Käufer erklärt hiermit rechtsverbindlich handelnd, dass … nachgewiesen und nachstehend bezeichnende Objekt, wie angeboten, zu kaufen … der Kaufpreis beträgt: 615.000,00 €“. Das Gericht gelangte zu der Überzeugung, dass der Makler hier seinen Provisionsanspruch verwirkt habe und die Courtage zurückzahlen müsse. Die Reservierungsvereinbarung sei nämlich wegen mangelnder notarieller Beurkundung formnichtig und damit unwirksam gewesen. Er habe damit bei dem Kunden den falschen rechtlichen Eindruck erweckt, dass sie sich bereits mit der Unterschrift unter diese Vereinbarung rechtlich bindend zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichtet hätten.
Praxishinweis: Verwirkung gem. § 654 BGB ist kein einfach zu handhabender Tatbestand. Die Vorinstanz hatte diese Rechtsfrage noch anders gesehen und die Rückzahlungsklage des Maklerkunden abgewiesen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin