Ist es zulässig, in einem Maklervertrag zu vereinbaren, dass der Maklerkunde eine eventuell bestehende Vorkenntnis über das Objekt dem Makler offenlegen muss?
Eine Voraussetzung für die erfolgreiche Geltendmachung eines Provisionsanspruches ist, dass die Nachweisleistung des Maklers ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages geworden ist. An der Ursächlichkeit fehlt es u.a. dann, wenn dem Maklerkunden die Vertragsgelegenheit bereits bekannt war. Dies ist der sogenannte Einwand der Vorkenntnis, der in Maklerprovisionsprozessen eine beliebte Verteidigungsstrategie der Maklerkunden und ihrer Anwälte darstellt. Deshalb wird immer wieder versucht, in Maklerverträgen zu vereinbaren, dass der Kunde auf eine eventuell bestehende Vorkenntnis hinwiesen muss, ansonsten er trotzdem provisionspflichtig sein soll.
Was sagen die Gerichte?
Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Maklerkunde nicht verpflichtet, sich sofort nach Zugang des Nachweises auf seine Vorkenntnisse zu berufen. Dem Kunden steht es vielmehr frei, die Vorkenntnis erst zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen (BGH WM 1984, 62). Vor dem Hintergrund dieser BGH-Rechtsprechung sind die Versuche zu sehen, den Kunden vertraglich zu verpflichten, auf eine Vorkenntnis hinzuweisen. Dies ist allerdings in allgemeinen Geschäftsbedingungen („Musterverträge“) nicht zulässig (BGH NJW 1976, 2345). Das hat auch noch einmal das LG Berlin (52 O 304/18) bestätigt. Das Gericht kippte eine Vorkenntnisklausel eines Maklers in der es hieß: „Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert.“
Praxishinweis:
Als Individualvereinbarung soll eine solche Klausel zulässig sein. Hier wird es im Nachhinein aber immer schwierig sein zu beweisen, dass die Klausel tatsächlich individuell verhandelt wurde. Nach einer Entscheidung des OLG Schleswig (16 U 134/13) kann allerdings bei Nichtoffenbarung der Vorkenntnis in der Entgegennahme weiterer Maklerleistung (Besichtigungstermin oder neue Information bezüglich einer Preisreduzierung) der Abschluss einer konkludenten Vereinbarung liegen, nach der die Vorkenntnis des Käufers dem Provisionsanspruch nicht entgegenstehen soll.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin