Die Reform des WEG (WEMoG) sollte den Gleichlauf zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht des BGB verbessern. Bei vermieteten Eigentumswohnungen existieren im Dreiecksverhältnis zwischen Mieter, vermietenden Eigentümer und Eigentümergemeinschaft weiterhin Unklarheiten. Es bräuchte deshalb eine Reform der Reform.
Ein wiederkehrendes Problem ist die Umlage der Betriebskosten in vermieteten Eigentumswohnungen. Bei Mietern werden diese meistens nach Quadratmetern abgerechnet. Das sehen fast alle Mustermietverträge so vor. Innerhalb der WEG erfolgt die Verteilung dagegen zumeist nach Miteigentumsanteilen. Nunmehr wurde in § 556 a Abs. 3 BGB geregelt, dass in vermieteten Eigentumswohnungen die Abrechnungsart der WEG gelten soll, sofern keine andere Vereinbarung besteht. Diese existiert aber in fast allen Mietverträgen. Die Neuregelung löst also nicht das Problem.
Streit gibt es aktuell auch um kleine Solarmodule am Balkon. Das AG Stuttgart (37 C 2283/20) urteilte, dass ein Wohnungsmieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Genehmigung einer Installation hat. Pech, wenn der Vermieter ein Wohnungseigentümer ist: Dieser kann von seinen Miteigentümern keine Zustimmung zur Montage verlangen, so das AG Konstanz (4 C 425/22): WEG und Mietrecht laufen hier nicht synchron. Nun plant die Bundesregierung für diesen Einzelfall eine Gesetzesänderung. Besser wäre, wenn Vorhaben, die dem Klimaschutz dienen, insgesamt als privilegierte Maßnahmen in § 20 WEG geregelt werden, anstatt sich von Reförmchen zu Reförmchen zu hangeln.
Eine andere Neuregelung wurde halbherzig angegangen. Demnach muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen – etwa zur besseren Energieeinsparung – gegenüber der Eigentümergemeinschaft dulden (§ 15 WEG). Auf den ersten Blick scheint dies eine sinnvolle Synchronisation zu sein. Allerdings kann der Mieter weiterhin einen Härtefall (§ 555d Abs. 2 BGB) geltend machen – anders als ein Wohnungseigentümer. Das kann ein Vorhaben unmöglich oder wirtschaftlich sinnlos machen.
Nicht geregelt wurde die Störung des Hausfriedens durch Mieter. Anspruchsberechtigt gegenüber dem Störer ist der vermietende Eigentümer. Was aber, wenn der nichts tut oder nichts tun kann, etwa weil der Mietvertrag eine andere Regelung als die WEG-Hausordnung enthält (Mietvertrag: Grillen erlaubt, Hausordnung: Grillen verboten). Zwar hat der BGH entschieden, dass ein Wohnungseigentümer seinem Mieter nicht mehr Rechte einräumen kann als ihm selbst zustehen (BGH, Urteil vom 25.10.2019, V ZR 271/18). Die Umsetzung kann aber kompliziert werden, so weil es bei diesen Dreiecksproblematiken keinen einheitlichen Gerichtsstand gibt. Der vermietende Eigentümer muss beim zuständigen Amtsgericht, die Gemeinschaft aber – streitwertabhängig – beim Landgericht klagen.
Miet- sowie WEG-Recht und BGB sollten deshalb weiter synchronisiert werden, damit für möglichst viele Eventualitäten Regeln bestehen. Die Richter an den überlasteten Gerichten dürften sich über weniger Streitfälle freuen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin