Gilt auch für den WEG-Verwaltervertrag das AGB-Recht?
WEG-Verwalterverträge werden in der Regel aufgrund von Mustern der Verwaltungsfirmen abgeschlossen. Wegen dieser Mehrfachverwendung (ähnlich wie bei Mietvertragsmustern) stellt sich die Frage, ob diese Verträge an den (strengeren) Maßstäben des AGB-Rechts zu messen sind. Dies könnte aber nur dann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB zu qualifizieren wäre.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Rostock (NZM 2007, 370) ist der Meinung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft kein „Verbraucher“ sein kann. Nach § 13 können nur „natürliche Personen“ Verbraucher sein und das sei bei der Eigentümergemeinschaft nicht der Fall.
Das sehen das LG Nürnberg-Fürth (ZMR 2008, 831) und das OLG München (NZM 2008, 894) anders. Unter Hinweis auf eine Entscheidung des BGH zur GbR (NJW 2002, 368) meinen die Gerichte in Nürnberg und München, dass auch die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbraucher sein kann. Im konkreten Fall erklärten sie deshalb eine Klausel in dem ihnen vorliegenden Verwaltervertrag für unwirksam, da sie nach ihrer Meinung gegen das AGB-Recht verstoße.
Praxishinweis:
Eine Entscheidung des BGH zu dieser Frage liegt nicht vor. Aufgrund der genannten Entscheidung des BGH zur GbR kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass der BGH sich der Rechtsmeinung des LG Nürnberg-Fürth und des OLG München anschließt. Verwalter sind deshalb gut beraten, ihre Verwaltungsvertragsmuster unter Gesichtspunkten des AGB-Rechts checken zu lassen. Das OLG München hat im entschiedenen Fall beispielsweise folgende Klausel für AGB-widrig erklärt:
„Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt.“
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin