Nach dem großflächigen Stromausfall Anfang 2026 in Berlin aufgrund eines Brandanschlages auf die Infrastruktur äußerte sich Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes (DMB) prompt: : „Ein Ausfall der Stromversorgung oder der Heizung im Winter beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung erheblich“. Dabei spiele es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden treffe. Auch bei technischen Störungen oder äußeren Einflüssen wie Sabotage könne eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Entscheidend sei, wie stark die Einschränkungen der Wohnung während des Stromausfalls tatsächlich sind.
Ist das wirklich so? Aus meiner Sicht muss man unterscheiden:
Der Vermieter haftet, wenn die Stromversorgung im Haus etwa aufgrund eines Kabelbrandes im Gebäude gestört ist (AG Berlin-Neukölln Urt. v. 20.10.1987 – 15 C 23/87, BeckRS 2010, 9248). Das ist auch in Ordnung. Aber: Ansonsten schuldet der Vermieter – wenn das nicht anders vereinbart ist – nur den funktionsfähigen Anschluss der Wohnung an das Stromnetz (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 179).
Daher ist es meines Erachtens gerade nicht so, dass der Vermieter ohne weiteres haftet, wenn die allgemeine Versorgung ausfällt.
Man muss also etwas näher hinschauen:
Richtig ist allerdings zunächst, dass der Vermieter auch für Umstände einstehen muss, für die er nichts kann: Streiten sich zwei Mieter aus persönlichen Gründen die ganze Zeit und bringen Lärm und Unruhe ins Haus, muss der Vermieter dafür sorgen, dass sie Ruhe geben: Die anderen Mieter haben Anspruch auf Mietminderung. Dieses aus meiner Sicht völlig verrückte Ergebnis ist geltende Rechtslage. Der Vermieter muss dann versuchen, einen der oder beide Streithähne zu kündigen. Wenn der Vermieter dann den oder die Störenfriede herausklagen will, wollen die Mieter, die sich über den Lärm beschweren, im Gerichtsverfahren oft nicht aussagen und der Vermieter verliert auch dieses Verfahren. Aber das nur am Rande.
Weiter hat der Vermieter im Prinzip auch für Umfeldmängel einzustehen, also wenn z.B. Baulärm vom Nachbargrundstück ausgeht. Hier gibt es allerdings seit 2015 die „Bolzplatzentscheidung“ des BGH (Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14). Danach haftet der Vermieter nicht, wenn er seinerseits nichts gegen den Lärm tun kann. Die rechtliche Konstruktion ist komplex, das Ergebnis aber richtig:
Auch Mieter müssen dem allgemeinen Lebensrisiko ausgesetzt sein und können nicht alle Unbilden des Lebens auf Vermieter überwälzen.
Das AG Hanau hat in der Folge z.B. entschieden, dass Mieter keine Minderung für die Verunreinigung ihrer Balkone durch mit Taubenkot verlangen können. Sehr treffend heißt es dort:
Der Vermieter ist für das Verhalten wilder Tiere nicht verantwortlich. Er hat auch keine Möglichkeiten, auf das Flugverhalten von Tauben Einfluss zu nehmen. Damit ist auch nicht ersichtlich, dass er dieses aufgrund des Mietvertrags schulden würde … Dass Tauben grundsätzlich in einer Liegenschaft auftauchen und den Balkon mit Taubenkot verunreinigen können, ist bekannt und grundsätzliches Risiko jedes Wohnungsnutzers. Durch die Verunreinigungen hat sich daher nur eine allgemeine Beeinträchtigungsgefahr realisiert, gegen welche der Vermieter auch keine Abwehrverpflichtung übernimmt, es sei denn, dass dieses ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt ist. (Urteil vom 25. Oktober 2022 – 94 C 21/22)
Meines Erachtens muss auch jeder Mensch heutzutage mit Anschlägen auf die Infrastruktur rechnen.
Also: Für den reinen Stromausfall wegen des Brandanschlages gibt es m.E. keine Mietminderung. Treten aber nach Wiederanschalten der allgemeinen Stromversorgung Schäden auf oder verzögert sich die Stromversorgung des Mieters, weil es Probleme am Hausanschluss gibt, kann der Vermieter dafür haften. Das ist aber auch in Ordnung, weil er dafür Sorge zu tragen hat.
Für mehr aber nicht.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte