Der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a Abs. 1 ZPO gilt auch für Streitigkeiten aus einem Mietvertrag, durch den eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wohnraum im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Unterkunft für Monteure anmietet. Jeder Leitsatz muss eine möglichst konkrete rechtliche Aussage enthalten.
OLG Saarbrücken Beschl. v. 24.2.2025 – 5 Sa 1/25, BeckRS 2025, 4670 / ZPO § 29a Abs. 1, § 36 Abs. 1 Nr. 6; GVG § 71 Abs. 1, § 23; BGB § 549 Abs. 2 Nr. 1
Problem/Sachverhalt
Es geht um die örtliche Zuständigkeit des Gerichts: Eine GmbH mit Sitz in Saarbrücken mietet in Köln möblierte Zimmer an, um dort Monteure unterzubringen. Die Vermieterin klagt vor dem LG Saarbrücken rückständige Mieten ein. Das LG Saarbrücken meint, nicht zuständig zu sein und verweist den Rechtsstreit an das LG Köln als ausschließlich zuständiges Gericht nach § 29 Abs. 1 ZPO. Das LG Köln meint dagegen, es handele sich um Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, so dass § 29a Abs. 2 ZPO einschlägig sei. Also sei nach den allgemeinen Regeln (§ 12 ZPO) das LG Saarbrücken zuständig. Daher entfalle wegen § 281 Abs. 2 S. 4 ZPO auch die Bindungswirkung des Verweisungsbeschlusses. Das LG Saarbrücken wendet sich nun an das OLG Saarbrücken.
Entscheidung
Das OLG Saarbrücken gibt dem LG Saarbrücken inhaltlich recht und bestimmt das LG Köln als zuständiges Gericht. Prozessuale Grundlage ist § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO, wonach das im Rechtszug nächst höhere Gericht die Zuständigkeit bestimmt, wenn sich verschiedene Gerichte, von denen eines für den Rechtsstreit zuständig ist, rechtskräftig für unzuständig erklärt haben. Prozessual hat das OLG klargestellt: Eine „rechtskräftige Erklärung der Unzuständigkeit“ liegt schon vor, wenn beide Gerichte ihre Zuständigkeit leugnen, auch wenn ein Beschluss inhaltlich falsch ist. Weitere Voraussetzungen gibt es nicht und auch ein Parteiantrag ist nicht erforderlich. Inhaltlich hat das OLG Klarheit über die Formulierung in § 29a Abs. 2 ZPO geschaffen. Dieser greift – als Ausnahmetatbestand – ein, „wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt“. Das OLG stellt klar, dass es nicht nur um die Vermietung von Wohnraum iSd § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB geht, sondern es muss dazu kommen, dass über diese Räume auch ein Wohnraummietvertrag geschlossen wurde. Nur wenn der streitige Vertrag ein Wohnraummietvertrag ist, kommt § 29a Abs 2 ZPO zur Anwendung. Das ist hier aber nicht der Fall: Die Beklagte hat in den Räumen keine eigenen Wohnbedürfnisse für sich oder ihre Familie befriedigen wollen. Vielmehr habe sie dort Monteure unterbringen wollen. Damit liegt ein Geschäftsraummietvertrag vor.
Praxishinweis
Ein echtes Praxisproblem. Vielfach wird übersehen – und wie der Fall zeigt, nicht nur von AnwältInnen -, dass eine juristischen Person nicht wohnen kann. Mietverhältnisse über Wohnräume, die mit einer GmbH geschlossen werden, sind immer Geschäftsraummietverhältnisse (bei der GbR ist die Diskussion durch das MoPeG wieder eröffnet, aber das nur am Rande). Zwar kann man im Vertrag mit der GmbH inhaltlich die Geltung aller Wohnraumvorschriften vereinbaren, das ändert aber nichts an seinem Charakter als Geschäftsraummietvertrag. Dieser Umstand wirkt nicht nur auf die örtliche Zuständigkeit aus, sondern auch im Hinblick auf den Gegenstandwert. § 23 GVG gilt nicht. Bei Streitwerten von mehr als 5.000,- € muss man zum Landgericht.
Übrigens: Das LG Köln hätte seine Zuständigkeit gar nicht ablehnen dürfen: Denn die Bindungswirkung des § 281 ZPO entfällt nur, wenn ein Verweisungsbeschluss – verkürzt gesagt – als willkürlich betrachtet werden muss. Hierfür genügt nicht, dass der Beschluss inhaltlich unrichtig oder fehlerhaft ist. Das LG Köln hätte also nicht nur besser prüfen müssen, sondern auch einen „einfach falschen“ Beschluss des LG Saarbrücken akzeptieren müssen. Aber der war ja sogar inhaltlich richtig!
Saarbrücken: 1 – Köln: 0
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte