Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung regelmäßig für begrenzte Zeit zum vorübergehenden Gebrauch voll möbliert und komplett eingerichtet. Das kann eine Zweckentfremdung darstellen, so das VG Berlin (B.v. 05.02.2026 – VG 6 L 529/25).
Die Entscheidung erging zwar erstmal „nur“ im einstweiligen Rechtsschutz – die Bearbeiter der Wohnungsämter haben sie aber schon mit großem Interesse zur Kenntnis genommen, wie der Berichterstatter weiß.
Was war passiert?
Eigentlich meinte der Eigentümer, auf Basis der bisherigen Rechtslage „alles richtig“ gemacht zu haben. Denn die Vermietungen erfolgten gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum vorübergehenden Gebrauch. Als Zwecke wurden die „Klassiker“ angegeben: Überbrückung bis zum Bezug einer anderen Wohnung oder ein Arbeits- oder Ausbildungsaufenthalt.
Aber der Vermieter hatte sein Modell – soweit aus dem Sachverhalt ersichtlich – m.E. schon ziemlich „auf Kante genäht“:
Zum einen: Die Mietzeiten waren – jedenfalls zum Teil – „gerade mal so“ lange genug, um über eine kurzfristige Vermietung hinwegzukommen.
Zum anderen: Für die 57m² betrug die Miete zwischen 1.850,00 und 2.000,00 €. Der Betrag umfasste die Nettokaltmiete inklusive Möblierungszuschlag sowie die Nebenkosten einschließlich der Betriebs-, Heiz-, Warmwasser-, Strom- und Internetkosten. Zusätzlich wurde eine Endreinigungspauschale in Höhe von 200,00 € vereinbart. Außerdem konnten die Mieter offenbar auch zu beliebigen Zeitpunkten im Monat die Verträge verlängern.
Was wurde entschieden?
Das ist keine Wohnraumnutzung mehr, so das VG Berlin.
Abgesehen von der Miethöhe und der (recht kurzen bzw offenbar ziemlich flexiblen) Mietzeit sah das VG als Indizien gegen eine Wohnnutzung
- die fehlende behördliche Anmeldung der Nutzer (wegen der kurzen Laufzeit; eine Anmeldung ist gem. § 27 Abs. 2 BMG ab einer Dauer von sechs Monaten erforderlich).
- die Vereinbarung einer Pauschalmiete einschließlich sämtlicher Nebenkosten,
- die Erhebung einer Endreinigungspauschale,
- sowie der beliebige Beginn und das Ende der Mietverhältnisse im laufenden Monat.
Nur so am Rande: Die Pauschalierung der Warmwasser- und der Heizkosten verstößt immer gegen die Heizkostenverordnung, aber das spielt in diesen Verfahren keine Rolle.
Was ist (jetzt) das Problem?
Wirklich problematisch für dieses Geschäftsmodell – und das ist in dieser Ausprägung schon etwas Neues – ist die Einschätzung des VG, dass die Heranziehung der Miethöhe als Indiz für das Fehlen einer Wohnnutzung zulässig ist und keine unzulässige Mietpreisbeschränkung darstellt. Die Behörde konnte die Nutzung nicht nur untersagen, sie musste es auch: Die Voraussetzungen für eine Ausnahmegenehmigung oder ein behördliches Ermessen lagen nicht vor.
Das Hauptsachverfahren ist unter dem Aktenzeichen 6 K 530/25 anhängig.
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von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte