Kein Doppelverdienst bei der Wohnungsvermittlung: Provisionsverbot für Verwalter gilt auch gegenüber dem Vermieter

Der Fall

Eine Vermieterin übertrug einer Hausverwaltungsgesellschaft mit Verwaltervertrag vom Juli 2020 die Verwaltung ihres Immobilienbestands mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Der Vertrag sah neben einer monatlichen Verwaltungsvergütung auch eine Vermittlungsprovision in Höhe von zwei Nettokaltmieten pro Neuvermietung vor, gedeckelt auf 10.000 € brutto jährlich. Die Verwalterin war zugleich mit dem Abschluss von Mietverträgen im Namen der Vermieterin betraut und vermittelte im Laufe der Vertragsdauer insgesamt 13 Neuvermietungen, wofür sie Provisionen von insgesamt 16.815,71 € in Rechnung stellte und erhielt.

Nach Kündigung des Verwaltervertrags forderte die Vermieterin sämtliche Provisionen zurück mit der Begründung, die Provisionsvereinbarung sei nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG unwirksam. Das Landgericht Krefeld wies die Klage überwiegend ab und sah den Provisionsausschluss allein als Schutzvorschrift zugunsten des Mieters. Das OLG Düsseldorf verurteilte die Verwalterin zur Rückzahlung. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.

Die Entscheidung

Der BGH entschied, dass der in § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG normierte Provisionsausschluss nicht nur für Provisionsvereinbarungen zwischen Vermittler und Mieter gilt, sondern auch für solche zwischen Vermittler und Vermieter. Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnräume ist, kann demnach von keiner Vertragspartei eine Vermittlungsprovision beanspruchen. Eine entsprechende Provisionsvereinbarung im Verwaltervertrag ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam; bereits gezahlte Beträge sind nach § 5 Abs. 1 WoVermittG i. V. m. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zurückzuerstatten.

Zur Begründung stellte der Senat auf Wortlaut, Systematik und Schutzzweck des Gesetzes ab: Der Wortlaut des § 2 Abs. 2 WoVermittG enthält – anders als andere Vorschriften des Gesetzes – keinen ausdrücklichen Bezug auf den Wohnungssuchenden. Die angestrebte teleologische Reduktion auf Mieterseite lehnte der BGH ab, da der Gesetzgeber bei der Einführung des Bestellerprinzips 2015 bewusst auf eine entsprechende Anpassung des § 2 Abs. 2 WoVermittG verzichtet habe. Entscheidend war auch das mittelbare Schutzbedürfnis des Mieters: Schuldet der Vermieter dem Verwalter eine Provision, besteht die typische Gefahr, dass dieser die Zusatzkosten über eine höhere Miete auf den Mieter umlegt. Verfassungsrechtliche Bedenken wies der Senat zurück – dem Wohnungsvermittler verblieben ausreichend andere Betätigungsfelder, etwa die Vermittlung von Gewerberäumen, Kaufverträgen und die reine Hausverwaltungstätigkeit.

Praxishinweis

Das Urteil hat erhebliche praktische Konsequenzen für alle Hausverwaltungen, die auch maklerische Tätigkeiten anbieten. Wer als Verwalter eines Mietobjekts bestellt ist, darf für die Vermittlung von Mietverträgen über eben diese Einheiten künftig weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen – unabhängig davon, wie die vertragliche Vereinbarung im Verwaltervertrag formuliert ist. Entsprechende Klauseln sind schlicht unwirksam und bereits gezahlte Provisionen sind rückforderbar.

Verwalter und Makler, die beide Tätigkeiten in Personalunion oder über verbundene Gesellschaften ausüben, müssen ihre Vergütungsmodelle dringend überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Eine mögliche Gestaltungsalternative wäre die konsequente organisatorische Trennung von Verwaltungs- und Vermittlungsmandat: Übernimmt eine rechtlich eigenständige Gesellschaft die Vermittlung, während eine andere die Verwaltung führt, dürfte der Provisionsausschluss nach aktuellem Stand nicht greifen – dies sollte jedoch anwaltlich abgesichert werden. Ebenso bleibt die Provision bei der Vermittlung von Wohneinheiten zulässig, für die kein Verwalterauftrag besteht.