Im Gewerbemietrecht kann auch eine Kaution von 5 Monatsmieten vereinbart werden. Das gilt auch bei ganz kurzen Laufzeiten (hier: 1-3 Jahre).
OLG Düsseldorf, 28.5.2009 – I-10 U 2/09
Der Fall: Ein Gastronom mietet Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte an. Der auf ein Jahr befristete Formular-Mietvertrag sieht zwei Verlängerungsoptionen für je ein Jahr zugunsten des Mieters vor. Auch wird eine Kaution in Höhe von 5 Monatsmieten (insgesamt 16.000 EUR) vereinbart. Später geraten Vermieter und Mieter wegen angeblicher Mängel in Streit: Der Mieter mindert die Miete und der Vermieter zieht die Kaution. Der Mieter ist der Meinung, dass die Kautionsvereinbarung sittenwidrig ist und verlangt Rückzahlung.
Rechtlicher Hintergrund: Bei Wohnraummietverträgen ist die vom Mieter zu erbringende Kaution auf drei Monatsmieten gesetzlich begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB). Diese gesetzliche Norm gilt bei Gewerbemietverträgen nicht. Daher ist es umstritten, ob der Vermieter von Gewerbemietraum eine höhere Kaution verlangen darf, und wenn ja, wie hoch.
Was sagt das Gericht? Der Vermieter gewinnt! Nach Ansicht des OLG Düsseldorf ist die Kautionsvereinbarung wirksam, insbesondere ist sie nicht wegen ihrer Höhe sittenwidrig. Grund: Im Gewerbemietrecht ist die Kautionshöhe – anders als im Wohnraummietrecht – nicht auf die dreifache Monatsmiete beschränkt. Vielmehr können die Parteien sie frei vereinbaren. Entsprechend wird eine Kaution von 6-7 Monatsmieten im Hinblick auf die Risiken des Vermieters für zulässig gehalten. Deshalb ist eine Kaution von 5 Monatsmieten unbedenklich. Das gilt insbesondere wegen der zwar kurzen, aber zweimal verlängerbaren Vertragslaufzeit und wegen der hohen Kosten eines etwa erforderlichen Gerichtsverfahrens.
Praxishinweis: Der Vermieter von Gewerberäumen befindet sich bei der Kautionshöhe in einem Dilemma: Will er seine Mietausfall-Risiken in vollem Umfang absichern, müsste er eigentlich eine Kaution von 9-12 Monatsmieten vereinbaren
(2 Monate Mietrückstand – 1 Monat Überlegungszeit für fristlose Kündigung – 6 Monate Räumungsrechtsstreit nebst Vollstreckung + 2 Monate Sicherheitszuschlag). Eine solche Kaution ist am Markt aber nicht durchsetzbar. Außerdem könnte diese – ungewöhnliche – Kautionshöhe von einem Gericht als sittenwidrig eingestuft werden. Ein Ausweg ist wirtschaftlich daher nur über Mietnachlässe erreichbar, also entweder
- „weniger Miete und dafür sicherer“ oder
- „mehr Miete und dafür unsicherer“.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin