Kann die Gemeinschaft die Abnahme per Mehrheitsbeschluss „an sich ziehen“?
Beim Kauf vom Bauträger müssen nach erfolgter Fertigstellung der Wohnungsanlage immer zwei Abnahmen erfolgen:
Die Abnahme des Sondereigentums durch den einzelnen Erwerber und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums – ebenfalls durch die einzelnen Erwerber. Aus dem Erwerbervertrag hat nämlich jeder einzelne Käufer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums.
Aus Bauträgersicht besteht dabei häufig das Problem, dass einzelne Erwerber sich aus unterschiedlichen Gründen weigern, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen. Diskutiert wird deshalb, ihnen diese Möglichkeit dadurch aus der Hand zu nehmen, dass die Eigentümergemeinschaft die Abnahme des Gemeinschaftseigentums per Beschluss an sich zieht und damit eine einheitliche Abnahme erfolgen kann.
Die Frage ist aber, ob ein solcher Beschluss zulässig ist.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH (NJW 2007, 1952) hat bereits geklärt, dass die Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, die Abarbeitung von Mängelansprüchen nach der Abnahme per Beschluss an sich zu ziehen. Der einzelne Eigentümer kann in diesem Fall nicht mehr selbst gegen den Bauträger wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum vorgehen.
Im Hinblick auf die Frage, ob ein solcher Beschluss bezüglich der Abnahme zulässig ist, ist die Meinung aber gespalten. Die Mehrheit der Kommentatoren lehnt dies ab. Hingegen gibt es zwei Entscheidungen des AG Tettnang (4 C 1132/10) und des AG München (482 C 287/10), wonach ein solcher Beschluss zulässig sein soll und ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Überraschenderweise hat sich in diesem Jahr eine andere Abteilung des AG München aber genau andersrum entschieden. Im dortigen Urteil (481 C 8691/15 WEG) wurde ein solcher Beschluss zur Vergemeinschaftung der Abnahme mangels Beschlusskompetenz von dem AG München für ungültig erklärt.
Praxishinweis:
Das „neue“ Urteil des AG München ist noch nicht rechtskräftig. Möglicherweise wird sich jetzt das LG München in der Berufung zu dieser Frage äußern.
Eine Grundsatzentscheidung des BGH ist derzeit nicht in Sicht.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin