Der Käufer eines Grundstücks hat keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises wegen Feuchtigkeitsschäden, wenn die Parteien einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben und dem Verkäufer keine Arglist vorgeworfen werden kann. Dies gilt jedenfalls, wenn der generell schlechte Zustand des Kellers für den Käufer bei der Besichtigung ohne weiteres erkennbar war. Eine Hinweispflicht des Verkäufers kommt nur dann in Betracht, wenn er unter massiven Feuchtigkeitseinbrüchen im Keller gelitten hätte.
Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen, Urteil vom 19.10.2006 – 2 U 77/05
Der Erwerber eines 1930 erbauten und in den 60iger Jahren mit einem Anbau versehenen Hausgrundstücks stellt nach Übergabe des Objektes Feuchtigkeiten im Haus und Keller fest. Im Kaufvertrag ist vereinbart:
„Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt. Er übernimmt ihn in dem derzeitigen Zustand, welcher ihm bekannt ist. Der Veräußerer haftet für keinerlei Sachmangel des Gebäudes und Grundstücks, gleich welcher Art diese auch sein mögen.“
Nach dem Vortrag des Käufers tritt bei starken Regenfällen ein völliges Durchnässen der Kelleraußenwände und aufsteigende Feuchtigkeit auf. Er behauptet, das Dach des Anbaus sei undicht, wodurch sich die Decke des darunter liegenden Raumes aufgelöst habe. Der Verkäufer habe ihm auf Nachfrage erklärt, dass das Dach völlig dicht sei. Dem Verkäufer seien die Mängel bekannt gewesen; da er sie nicht offenbart habe, sei ihm arglistiges Verhalten vorzuwerfen.
Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigengutachten führt aus, dass das Haus erheblichen Feuchtigkeitsschäden unterworfen sei, die auf „jahrelang versäumte Unterhaltung“ zurückzuführen seien. Da der Verkäufer mehr als 10 Jahre im Haus gewohnt habe, müsse ihm bekannt gewesen sein, dass im Keller jedenfalls im Anschluss an Regenfälle mit Feuchtigkeit zu rechnen und dass das Dach undicht war.. Der Verkäufer beruft sich darauf, dass der Käufer das Haus zweimal besichtigt habe. Zwar sei der Keller trocken gewesen. Da es sich aber um ein vor mehr als 70 Jahren gebautes Haus handele, sei es nicht unüblich, dass es nach stärkeren Regenfällen zu Ausblühungen an den Kellerwänden komme. Darauf müsse nicht gesondert und unaufgefordert hingewiesen werden. Das Dach sei undicht gewesen. Er, der Verkäufer, habe das Dach aber drei Jahre vor Verkauf reparieren lassen. Den im Zeitpunkt des Verkaufs noch vorhandenen abgetrockneten Feuchtigkeitsschaden im Bereich des Daches habe der Käufer sogar untersucht.
Das OLG Bremen weist die Klage ab.
Gründe des Gerichts:
Das OLG sieht keine Ansatzpunkte für eine arglistige Täuschung. Es nimmt Bezug auf das Sachverständigengutachten. Danach waren die auch im trockenen Zustand erkennbaren Putzschäden ein sicheres Indiz dafür, dass es Feuchtigkeitsprobleme gegeben hatte. Da aber nach der Rechtsprechung bei Schäden, die anlässlich der Besichtigung durch den Käufer zugänglich bzw. ohne weiteres erkennbar waren, der Käufer eine Aufklärung über diesen Mangel nicht erwarten konnte, weil er sie bei gebotener Sorgfalt selbst hätte wahrnehmen können, sei für den Käufer hieraus nichts herzuleiten.
Soweit der Sachverständige bestätigt habe, dass bei starkem Regen die Kellerwände in der Vergangenheit nass geworden waren, müsse dies bei dem schlechten Zustand der Kellerwände dem Verkäufer nicht unbedingt aufgefallen sein. Da der Käufer im Übrigen wegen des „Dachschadens“ einen Handwerker beauftragt hatte und dieser tätig geworden sei, wäre dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen nur dann vorzuwerfen, wenn er Anhaltspunkte dafür gehabt hätte, dass die Dachreparatur erfolglos gewesen war. Dafür sei aber nichts ersichtlich.
Rechtliche Einordnung:
Die Entscheidung des OLG Bremen macht deutlich, welche Anforderungen bei Gebrauchtimmobilien an den Käufer gestellt werden, will er beispielsweise bei Feuchtigkeit den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung erfolgreich anfechten. Wie die Entscheidung des OLG Frankfurt aus Heft 5/2007, Seite 72 zeigt, in der der Käufer Recht bekam, ist die Frage der Arglist immer sehr individuell zu prüfen.
Kommentar:
Grundsätzlich ist es Angelegenheit jeder Partei, ihre eigenen Interessen selbst wahrzunehmen. Bei erkennbaren Beeinträchtigungen, beispielsweise durch ständige Feuchtigkeitseinwirkung, kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass bei dem Verkäufer ein Wissensvorsprung gegeben ist, aus dem eine Aufklärungspflicht folgt.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin