Müssen die Grundpfandrechtsgläubiger einer Aufteilung zustimmen?
Mit der WEG-Reform im Jahre 2007 wurde in § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG ein Vollstreckungsvorrang für Hausgeldansprüche eingeführt. Im Falle der Zwangsversteigerung einer Wohnung sind rückständige Hausgeldansprüche bis zur Höhe von 5 % des Verkehrswertes gegenüber Grundschuld – oder Hypothekengläubigern privilegiert.
Wird ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, so bedeutet dies für die eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger also die abstrakte Gefahr eines Rangverlustes. Im Falle einer Zwangsversteigerung müssten sie nämlich – anders als bisher – damit rechnen, dass offene Hausgeldansprüche ihren eigenen Forderungen vorgehen.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Frankfurt (20 W 69/11 vom 11.04.2011) ist deshalb der Meinung, dass die Grundpfandrechtsgläubiger eine Aufteilung nach § 8 WEG zustimmen müssen. Obwohl es zum Zeitpunkt der Teilung noch gar keinen Wohnungseigentümer gibt, sieht das Gericht gleichwohl eine Gefährdung durch Hausgeldansprüche gegen den „werdenden“ Wohnungseigentümer.
Diese Meinung ist allerdings eine Einzelmeinung. Die Mehrzahl der deutschen Obergerichte hält eine Zustimmung nicht für erforderlich. (z.B. Kammergericht, 1 W 455/10 vom 30.11.2010; OLG München 34 Wx 220/11 vom 18.05.2011). Eine Rechtsbeeinträchtigung der Grundpfandgläubiger könne erst später nach der Begründung von Wohnungseigentum eintreten, und zwar nur bei Hinzutreten besonderer Umstände (Hausgeldrückstand, Zwangsversteigerung).
Praxishinweis:
Eine BGH-Entscheidung zu diesem Problem existiert noch nicht. In der Literatur wird die Meinung des OLG Frankfurt richtigerweise allerdings als Einzelmeinung abgetan. Dies ergibt auch folgende praktische Kontrollüberlegung:
Nach welchen Maßstäben sollen Grundpfandgläubiger (Banken etc.) über eine Zustimmung zur Aufteilung entscheiden, wenn sie noch nicht einmal wissen, wer die späteren Käufer sein werden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin