Kann die Ordnungsbehörde den WEG-Verwalter bei Vorliegen einer Störung der öffentlichen Sicherheit in Anspruch nehmen?
Bestehen bei einer Wohnungseigentumsanlage Probleme im Hinblick auf die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, stellt sich die Frage, gegen wen die Behörde vorgehen kann. Aus ihrer Sicht ist es ist es am praktischsten, wenn sie einen Ansprechpartner hat und sich nicht an alle Wohnungseigentümer wenden muss. Der Verwalter seinerseits muss aber befürchten, für Dinge in Anspruch genommen zu werden, für die er überhaupt nicht verantwortlich ist bzw. zu Maßnahmen veranlasst zu werden, für die ihm eine Ermächtigungsgrundlage durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft fehlt.
Was sagen die Gerichte?
Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung geht davon aus, dass eine Inanspruchnahme des Verwalters möglich ist. Dies gilt jedenfalls, wenn die Störung vom Gemeinschaftseigentum ausgeht (OVG Münster, ZWE 2011, 166). Im entschiedenen Fall hatte die Behörde den Verwalter wegen brandschutzrechtlicher Bedenken am Gemeinschaftseigentum verpflichtet, tätig zu werden. Zugleich sollte er dafür sorgen, dass bestimmte eingelagerte Gegenstände, die den einzelnen Eigentümern gehörten und in ihrem Sondereigentum gelagert waren, entfernt wurden.
Das OVG Münster sah den WEG-Verwalter bezüglich des Gemeinschaftseigentums als „Störer“ im verwaltungsrechtlichen Sinne an. Bezüglich der im Sondereigentum gelagerten Gegenstände war es jedoch anderer Meinung. Bei Störungen im Sondereigentum komme eine Inanspruchnahme des Verwalters höchstens dann in Betracht, wenn es eine dringende Gefährdungslage gäbe.
Praxishinweis:
Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung wird von WEG-Kommentatoren mit guten Argumenten heftig kritisiert. Praxisnah arbeitende Verwalter sollten sich aber auf die Rechtsprechung einstellen. Danach gilt:
Bei Störungen im Gemeinschaftseigentum kann der Verwalter in Anspruch genommen werden, bei Störungen im Sondereigentum nur dann, wenn eine dringende Gefährdungslage besteht.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin