Modernisierungsmieterhöhungserklärungen sind für Vermieter aufwendig zu erstellen und tragen immer das Risiko in sich, dass die Erklärung schon an den formellen Hürden scheitert. Bisher hat die Rechtsprechung verlangt, dass nicht nur die Gesamtkosten angegeben werden müssen – dies musste auch getrennt nach Gewerken erfolgen. Aus jedem einzelnen Gewerk muss der Instandhaltungsanteil herausgerechnet werden. Und schließlich muss der konkrete vom Mieter zu tragende Anteil angegeben werden.
Der BGH hat in drei Urteilen die in der Praxis problematischste Hürde für Vermieter abgeschafft (Urteile vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21):
Eine Aufteilung nach Gewerken ist nicht mehr nötig.
Nunmehr genügt es, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
Wichtig: Dies gilt nur für die formelle Wirksamkeit. Das Urteil ändert nichts daran, dass die Modernisierungsankündigung korrekt erfolgen muss und in der Mieterhöhungserklärung auch die Aufteilung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen zutreffend erfolgt und auch der Instandsetzungsanteil richtig ermittelt wird. Das alles muss nachweisbar dokumentiert werden. Der BGH weist nämlich ausdrücklich darauf hin, dass der Mieter ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht hat, um Unsicherheiten zu klären und die Angaben des Vermieters zu kontrollieren.
Fazit: Auch eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung nützt nichts, wenn der materielle Anspruch nicht besteht oder nicht nachgewiesen werden kann.
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Der BGH hat die Verfahren zurückverwiesen, wir halten Sie auf dem laufenden.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte