Die Regelungen der Mietpreisbremse haben u.E. einen Konstruktionsfehler, der sie bei Staffelmietvereinbarungen schlicht nicht handhabbar macht. Kreative, aber rechtssichere Lösungen sind gefragt.
Das Problem: Ein Vermieter hat umfassend modernisiert. „Eigentlich“ sind solche Mietverhältnisse bei der ersten Vermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Und daher möchte der Vermieter „eigentlich“ jetzt bei der ersten Neuvermietung eine Staffelmiete vereinbaren. Aus dem Gesetz lässt sich aber nicht ableiten, ob mit dieser Staffelmietvereinbarung die Miete turnusmäßig weiter erhöht werden kann, oder ob die Mietpreisbremse doch wieder eingreift.
Der Hintergrund: Umfassend modernisierte Wohnungen sind nach § 556 f Satz 2 BGB von den Kernregelungen der Mietpreisbremse in § 556d (Miethöhe) und § 556e (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung) ausdrücklich ausgenommen. Das Problem ist aber, dass Staffelmietvereinbarungen im Rahmen der Mietpreisbremse nur durch einen neu eingeführten Absatz 4 in § 557 a BGB geregelt sind. Und der verweist uneingeschränkt auf „die §§ 556 d bis 556 g“ (also auch auf 556 f BGB).
Die Folge der Verweisung von § 557 a Abs. 4 BGB ist grundsätzlich, dass jede Staffel ab ihrem Wirksamkeitszeitpunkt anhand der Mietpreisbremse überprüft werden kann und gegebenenfalls unwirksam ist. In einem solchen Fall bleibt es bei der Höhe der Vormiete. Nun gelten aber die §§ 556d und 556 e BGB für bestimmte Mietverhältnisse – nämlich die nach § 556 f BGB – aber gar nicht. Der Gesetzgeber hat hier bei den Verweisungen offenkundig nicht aufgepasst und jetzt passt es nicht mehr zusammen.
Es gibt Stimmen, die sagen, auch Staffeln, die in einem Vertrag außerhalb der Wirkungen der Mietpreisbremse vereinbart wurden, müssen wie neue „Mietvertragsabschlüsse“ gewertet werden, so dass sie voll überprüfbar sind – mit der Folge, dass die Staffeln in der Praxis wegen der bereits oberhalb der Vergleichsmiete frei vereinbarten Erstmiete im Zweifel ins Leere laufen.
Unsere Meinung: Wir halten diese Ansicht für nicht richtig.
Der Schutzbereich des § 557 a Abs. 4 BGB umfasst nur solche Mietverhältnisse, die von Beginn an der Mietpreisbremse unterliegen und in denen durch Staffelmietvereinbarungen die zulässige Miethöhe umgangen werden könnte.
Das Gesetz selbst schließt eine Erweiterung auf Staffeln in Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung aus: §§ 556 d und 556 e BGB sind nach 556 f Satz 2 BGB grundsätzlich nicht anzuwenden. Das gilt dem Wortlaut nach auch für vereinbarte Staffeln. Die Mietpreisbremse kann u.E. auch nicht im Nachhinein auf die bei der Erstvermietung vereinbarten Staffeln wieder anwendbar werden. Die Aufhebung der Beschränkungen durch die Mietpreisbremse bei der Erstvermietung nach Modernisierung beinhaltet nach dem Wortlaut des Gesetzes auch die Freiheit, weitere Staffeln vereinbaren zu können. Sonst hätte es in § 556f Satz 2 BGB z.B. heißen müssen „Die §§ 556 d und 556 e BGB sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung mit Ausnahme von Staffelmietvereinbarungen, hier gilt § 557 a Abs.4 BGB.“
Und für die Praxis: Das Gesetz hat u.E. einenkonstruktiven Fehler! Der Fall ist nicht eindeutig geregelt, Rechtsprechung gibt es noch nicht.
Die Folgen sind bekannt: Wenn der Mieter die Miethöhe rügt und sich durchsetzt, ist die betroffene Staffel nicht wirksam zustande gekommen, es bleibt bei der wirksam vereinbarten Vormiete. Was sollte der Vermieter also tun nach einer umfassenden Modernisierung? Möglichst hohe Erstmieten (plus Staffeln) vereinbaren oder eher niedrige Erstmieten mit Staffeln? Wir helfen Ihnen in Ihrem Einzelfall mit Rat und Tat.
von Rechtsanwältin Sandra Lang-Lajendäcker,
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte