Seit der einschlägigen BGH-Entscheidung aus 2009 (V ZR 44/09) ist klar, dass Zahlungen der Eigentümer aus der Instandhaltungsrücklage nicht als Ausgabe zu buchen sind. Sie stellen eine Einnahme der WEG dar.
Dazu muss – so der BGH – in der Jahresabrechnung eine Position „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“ aufgenommen werden. Die meisten WEG-Verwalter haben dementsprechend die Darstellung ihrer Jahresabrechnung zwischenzeitlich korrigiert.
Nicht geklärt ist aber, wie Ausgaben, die aus der Instandhaltungsrücklage bestritten werden, in die Jahresabrechnung aufzunehmen sind.
Die Kommentatoren haben dazu sehr unterschiedliche Auffassungen vertreten:
Nach einer Meinung sollten die Ausgaben in der Gesamtabrechnung und bei der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt werden. Nach anderer Meinung sollten die Ausgaben zwar in die Gesamtabrechnung eingestellt, nicht aber auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Dies sollte in der Gesamtabrechnung mit einem Hinweis erläutert werden.
Eine dritte Auffassung geht dahin, die Ausgabe nur bei der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen.
Was sagen die Gerichte?
Erstmals hat sich jetzt mit dem AG Düsseldorf (ZMR 2013, 313) ein Gericht zum Thema Gedanken gemacht. In dem entschiedenen Fall waren aus der Instandhaltungsrücklage finanzierte Reparaturen als Ausgaben und zugleich als Einnahmen in die Gesamtabrechnung mit aufgenommen worden. Eine Praxis, die häufig in den nach der BGH-Entscheidung erstellten Abrechnungen zu sehen ist.
Das Amtsgericht Düsseldorf erklärte die Abrechnung für ungültig. Bei den aus der Instandhaltungsrücklage geleisteten Zahlungen handele es sich nicht um Einnahmen, da diese im Abrechnungsjahr tatsächlich nicht eingenommen worden sein. Es seien aber auch keine in die Abrechnung aufzunehmenden Ausgaben, da sie nicht aus Hausgeldzahlungen des entsprechenden Jahres finanziert worden seien. Diese Zahlungen seien deshalb nur in der Rücklagenentwicklung darzustellen.
Praxishinweis:
Es handelt sich zunächst „nur“ um die Entscheidung eines Amtsgerichts. Die Begründung ist aber sehr gut nachvollziehbar. Man dürfte also keinen Fehler machen, wenn man Zahlungen aus der Instandhaltungsrücklage weder als Einnahme noch als Ausgabe bucht, sondern nur in der Rücklagenentwicklung darstellt.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin