Schon bisher ist anerkannt: Die GbR kann Grundstückseigentum, Grundschulden und andere Grundbuchrechte erwerben. Sie kann auch klagen und verklagt werden.
Neu sind folgende Grundsätze:
- Die GbR kann unter ihrem Namen („Maier und Schmidt Badstraße 33 GbR“) als Berechtigte im Grundbuch eingetragen werden.
- Die GbR ist unter dem Namen einzutragen, der sich aus der Satzung ergibt.
- Es genügt die Ausfertigung einer Gerichtsentscheidung als Nachweis für Existenz, Namen und Vertretungsverhältnisse.
(BGH, 4.12.2008 – V ZB 74/08)
Der Fall: Eine GbR klagt unter ihrem Namen auf Zahlung von 40.000 €. Sie beantragt und erreicht unter ihrer Bezeichnung ein Urteil über diesen Betrag. Sie beginnt die Vollstreckung und möchte wegen dieses Titels bei dem beklagten Vollstreckungsschuldner eine Zwangshypothek eintragen lassen. Das Grundbuchamt weigert sich.
Rechtlicher Hintergrund: Bereits 2001 hat der BGH anerkannt, dass eine GbR unter ihrem Namen Rechte und Pflichten haben und sogar Prozesse führen kann (vgl. BGH, 29.1.2001 – II ZR 331/00). Seither war die Frage heillos umstritten, ob das auch zur Grundbuchfähigkeit der GbR führt. Die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte lehnte das ab.
Was sagt das Gericht?
1) Weil ihre Teilrechtsfähigkeit mittlerweile anerkannt ist, kann die GbR selbst das Eigentum an Grundstücken und beschränkt dingliche Rechte erwerben (vgl. BGH 25.9.2006 – II ZR 218/05). Diese neuere Rechtslage ist für das Grundbuchrecht noch nicht umgesetzt. Dort gilt noch der Satz, dass nur natürliche und juristische Personen sowie rechts- und registerfähige Personengesellschaften eintragungsfähig sind (für die GbR gibt es kein Register). Dies führt dazu, dass das Verfahrensrecht durch die Rechtsprechung entsprechend anzupassen ist.
2) Nach Auffassung des BGH ist die GbR also unter ihrem Gesellschaftsnamen einzutragen (analog zur oHG). Bei namensgleichen BGB-Gesellschaften („GbR Kurfürstendamm“) ist es möglich, zur weiteren Kennzeichnung der Gesellschaft auf ihren Vertreter oder ihren Sitz verweisen.
3) Es genügt die Ausfertigung einer Gerichtsentscheidung als Nachweis für Existenz, Namen und Vertretungsverhältnisse.
Praxishinweis: Was den Nachweis der Gesellschaftsverhältnisse in der notariellen Praxis angeht (Beispiel: Kaufvertrag), sind folgende Fälle zu unterscheiden:
- Alle Gesellschafter sind am Kaufvertrag beteiligt: Die Gesellschafter sollten den anderweitig abgeschlossenen Gesellschaftsvertrag in Bezug auf Namen, Gesellschafter, Sitz, Vertretung und Gründungsdatum in notarieller Form bestätigen.
- Ein Vertreter der Gesellschaft handelt für die Gesellschaft: Er wird für den Nachweis den Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form vorlegen, ebenso die späteren Vertretungs- oder Gesellschafterwechsel. Am sichersten ist die Vorlage einer notariell beglaubigten Bestätigung des letzten Stands durch alle Gesellschafter.
- Ein Vertreter wird tätig, dessen Vertretungsbefugnis bereits anderweitig nachgewiesen ist: Laut BGH reicht der bisherige Nachweis aus. Ist aber längere Zeit vergangen, dürfte diese Vermutung verblassen. Deshalb sollte man mindestens in diesen Fällen vorsorglich einen neuen Nachweis liefern – nach dem Verfahren zu Punkt 2.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin