Ähnlich wie bei der schwäbischen „Kehrwoch“ kommen auch Eigentümergemeinschaften manchmal auf die Idee, die Treppenhausreinigung, die Gartenarbeit oder die Schnee- und Eisbeseitigung den einzelnen Eigentümern als persönliche Pflicht aufzuerlegen. Zu diesem Zweck wird dann ein Plan erstellt, der regelt, wann welcher Eigentümer zu fegen etc. hat. Dieser Plan wird als Beschlussantrag für die nächste Eigentümerversammlung aufbereitet. Wird er dort mit Mehrheit beschlossen, stellt sich die Frage, ob die unterlegenen Eigentümer den Beschluss mit Erfolgsaussichten anfechten können.
Was sagen die Gerichte?
Es gibt ein Nord-Süd-Gefälle. Das inzwischen nicht mehr existente Bayerische Oberste Landesgericht war der Meinung, dass die Pflicht zur Treppenhausreinigung durch Mehrheitsbeschluss begründet werden kann (WuM 1994, 403). Das OLG Stuttgart hat das Gleiche bereits 1987 für die Schneeräumung entschieden (NJW – RR 1987, 976).
Das OLG Düsseldorf hat dagegen die Übertragung von Reinigungs- und Instandhaltungsarbeiten durch Mehrheitsbeschluss für unzulässig gehalten (ZMR 2004, 694). In einer neueren Entscheidung (WuM 2008, 570) hat es jetzt auch einen Beschluss über einen „Laubfegeplan“ gekippt. Andererseits hat es ausdrücklich offen gelassen, ob eine Verpflichtung zur Treppenhausreinigung zulässig sein könnte.
Last but not least hat das Kammergericht (ZMR 1994, 70) eine Verpflichtung zur Gartenarbeit durch Beschluss mangels Beschlusskompetenzfür unwirksam erklärt.
Praxishinweis:
Beschlüsse dieser Art sind also nicht ohne Risiken. Zudem müssten sie inhaltlich sehr genau und präzise formuliert werden, um Streitigkeiten über den Umfang der Arbeiten zu vermeiden.
Ein Kompromiss könnte in folgender Lösung bestehen: Die Arbeiten werden fremd vergeben. Einzelne Eigentümer werden aber von der Kostentragungspflicht befreit, wenn sie durch persönlichen Einsatz die Kosten für die Fremdvergabe reduzieren. Diese Möglichkeit hat das Kammergericht in dem o.g. Urteil ausdrücklich eröffnet.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin