Die Erstellung einer Jahresabrechnung für eine WEG ist in den letzten Jahren nicht einfacher geworden. Die Abrechnungen werden wegen den steigenden Anforderungen der Rechtsprechung – zum Beispiel der Darstellung der Instandhaltungsrücklage – zunehmend komplizierter. Auch sind es keine reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnungen mehr, wenn man z.B. an die Heizkostenabrechnung denkt, die in den Einzelabrechnungen nach dem Abgrenzungsprinzip zu erfolgen hat. Dazu kommen die „traditionellen“ Probleme, dass etwa ein falscher Verteilungsschlüssel der Abrechnung zugrunde gelegt wird. Gerade bei kleineren Fehlern oder Abweichungen kann sich dann die Frage stellen, ob wirklich jeder Fehler zur Aufhebung einer Abrechnung vor Gericht führen muss.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH geht grundsätzlich davon aus, dass die Anfechtungsklage vor allem auch der Sicherung einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Interesse der Gemeinschaft dient (BGH V ZB 11/03). Ein Eigentümer soll deshalb auch zur Anfechtung berechtigt sein, wenn er durch eine fehlerhafte Verwaltung keinen persönlichen Nachteil erleidet.
In der Vergangenheit haben allerdings Instanzgerichte immer wieder Anfechtungsklagen zurückgewiesen, wenn sich die Fehler in der Jahresabrechnung nur mit geringen Kleinbeträgen auswirkten (Kammergericht – 24 W 6947/91 -; Bayerisches Oberlandesgericht – 2 Z BR 35/96). Das OLG München (32 W x 1/11) hielt allerdings auch die Anfechtung wegen Kleinbeträgen für möglich, es sei denn, die Klage diene lediglich der Schikane der übrigen Eigentümer oder des Verwalters.
In diesem Jahr hatte sich das LG Berlin (85 S 64/12 WEG) mit dieser Problematik zu beschäftigen. Der Verwalter hatte einen falschen Verteilungsmaßstab bezüglich der Heizkosten in der Jahresabrechnung verwandt. Bei richtiger Abrechnung hätten sich jedoch nur geringfügige Änderungen ergeben. Für den klagenden Eigentümer hätte eine richtige Abrechnung eine Mehrbelastung von etwa 1,10 € bestanden. Das LG Berlin schloss sich hier der vorzitierten Instanzrechtsprechung auf, dass in einem solchen Fall die Klage abzuweisen sei. Dem klagenden Eigentümer fehle das Rechtsschutzbedürfnis, weil es nur um einen Kleinbetrag gehe, den er „richtiger“ Abrechnung sogar hätte mehr bezahlen müssen.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist sicher richtig. Für die Praxis hilft sie allerdings nur begrenzt. Entscheidend ist ja immer die Frage, was ein „Kleinbetrag“ wirklich ist.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin