hat der BGH entschieden. Das Ergebnis ist aber anders als die Überschrift suggeriert, weil die Mieter in diesen Fällen den Schutz von § 566 BGB gar nicht brauchen.

Worum geht es? Einigermaßen bekannt ist, dass ein Käufer einer vermieteten Wohnung „die Mieter mitkauft“. Er tritt nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein; damit soll verhindert werden, dass die Mieter durch den Verkauf die Wohnung verlieren. Weniger bekannt ist und oft übersehen wird, dass in den Fällen, in denen mehrere Personen Vertragspartei sind, eine Kündigung von allen abgegeben werden muss und auch an alle gerichtet (und zugehen) muss. Und wenn beide Fragen zusammentreffen, kann das schwierig werden, wie sich eine Vermieterin nun vom BGH sagen lassen musste:

Der Fall: Ein Ehepaar war zu je ½ Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. In der einen Haushälfte wohnten die Eheleute selbst, die andere vermieteten sie. Irgendwann nach dem Einzug der Mieter übertrug der Ehemann seine Miteigentumsanteile auf seine Frau. Einige Zeit später kündigte sie die Mietwohnung (was sie hier nach § 573a BGB unter erleichterten Bedingungen tun konnte, das aber nur am Rande). Der Ehemann hatte die Kündigung nicht unterschrieben, weil die Ehefrau meinte, durch den Erwerb des Anteils ihres Mannes sei sie jetzt alleinige Vermieterin.

Nein, sagt der BGH. § 566 BGB gilt in diesen Fällen nicht, auch nicht analog, weil man ihn hier zum Schutz der Mieter nicht braucht. Die Ehefrau wurde zwar Alleineigentümerin, aber nicht Alleinvermieterin. Der Ehemann hätte mit unterschreiben müssen, weil er trotz Übertragung seines Anteils Vermieter bliebt.

Praxishinweis: Warum das so ist und ob das richtig ist, kann man mal dahinstehen lassen. Wichtig ist aber, immer die „Geschichte“ des Mietverhältnisses im Bewusstsein zu haben und im Zweifel lieber noch mal in alten Unterlagen zu kramen. Gerade wenn eine Übertragung im Zusammenhang mit einer Trennung erfolgt, gerät das gerne mit zunehmender Zeit in Vergessenheit. Und das kann dann zum Problem werden, wie man hier sieht.

Eine Kündigung ist für Vermieter sowieso schon schwer genug: Wenn nicht – wie hier wegen der „Einliegerwohnung“ – die Ausnahmeregelung nach § 573a BGB greift, braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung sowieso ein „berechtigtes Interesse“, um überhaupt kündigen zu können. Und dann kommen noch die Formalien dazu. Gerade bei Eheleuten auf einer oder beiden Seiten ist viel zu oft gar nicht klar, wer eigentlich Vertragspartei ist, weil die Vertragsformulare wegen Unkenntnis (manchmal auch einfach Schlamperei) nicht richtig ausgefüllt sind. Und wenn dann noch eine Übertragung dazukommt, wird die Rechtslage für Laien unüberschaubar.

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 – VIII ZB 26/17

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
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Breiholdt Rechtsanwälte