Maklerprovision beim Einfamilienhauskauf: Verliert der Doppelmakler auch den Provisionsanspruch gegen den Käufer, wenn der Verkäufer seinen Maklervertrag wirksam widerrufen hat?
BGH Urt. v. 16.7.2026 – I ZR 223/25,
Der Fall
Ein Makler vermittelte für eine Erbengemeinschaft ein auf einem Erbbaurecht errichtetes Einfamilienhaus in Berlin. Im Exposé wies er unmissverständlich eine Käuferprovision von 3,57 % aus. Ein Interessent forderte über ein Immobilienportal das Exposé an, besichtigte das Objekt und unterzeichnete anschließend eine Provisionsvereinbarung samt Widerrufsbelehrung. Der Verkäuferseite hatte der Makler dagegen keine Widerrufsbelehrung erteilt – ein Versäumnis, das sich rächte: Sie widerrief ihren Maklervertrag wirksam, sodass der Makler von ihr keine Provision erhielt.
Der Käufer erwarb das Haus später mit seiner Ehefrau, zahlte aber nicht. Er meinte, mit dem Wegfall des Anspruchs gegen die Verkäuferseite entfalle auch seine eigene Provisionspflicht. Das Kammergericht gab ihm recht und sah darin eine Umgehung des Halbteilungsgrundsatzes aus § 656c BGB.
Die Entscheidung
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte drei Punkte klar.
Erstens: Ein auf einem Erbbaurecht errichtetes Einfamilienhaus ist ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656a BGB.
Zweitens: Übersendet der Makler ein Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen und reagiert der Interessent darauf in Textform, kommt ein formwirksamer Maklervertrag zustande – auch konkludent, etwa durch Vereinbarung eines Besichtigungstermins per E-Mail.
Drittens, der praktisch wichtigste Punkt: Verliert der Doppelmakler seinen Anspruch gegen eine Kaufvertragspartei nur, weil er fahrlässig keine Widerrufsbelehrung erteilt hat und diese Partei wirksam widerruft, bleibt der Anspruch gegen die andere Partei bestehen. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach ein Erlass zugunsten beider Parteien wirkt, scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus.
Der Gesetzgeber hatte nur Fälle gewollter Provisionsbefreiung im Blick, nicht den zufälligen Wegfall durch einen Formfehler gegenüber nur einer Partei.
Praxishinweis
Für die tägliche Maklerpraxis bedeutet dies zunächst Entlastung: Ein Fehler gegenüber einer Vertragspartei zerstört nicht automatisch den gesamten Provisionsanspruch. Gleichwohl bleibt die Widerrufsbelehrung nach § 356 BGB gegenüber jedem Verbraucher unverzichtbar – ihr Fehlen kostet regelmäßig die halbe Provision. Exposés sollten stets einen klaren Provisionshinweis enthalten, da hierin schon das textformwahrende Vertragsangebot liegen kann. Wichtig ist zudem die lückenlose Dokumentation von Exposéversand, Rückmeldung und Besichtigungstermin, um den – ggf. konkludenten – Vertragsschluss beweisen zu können. Ein bewusster, auch stillschweigender Erlass gegenüber einer Partei wirkt weiterhin zugunsten der anderen und sollte vermieden werden.
Fazit
Der BGH stärkt die Position des Doppelmaklers: Der Halbteilungsgrundsatz bleibt Leitprinzip, schützt aber nicht vor eigenständigen Provisionsansprüchen, wenn eine Partei aus individuellen Gründen wie einem wirksamen Widerruf ausfällt. Sorgfalt bei der Widerrufsbelehrung sichert die volle Provision; ihr Fehlen gefährdet nur den Anspruch gegen die betroffene Partei – nicht das gesamte Geschäft.
Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht | Breiholdt Rechtsanwälte Berlin