So oder ähnlich steht es in manchen Gewerberaummietverträgen. Erstaunlich viele Vermieter wissen selbst nicht so genau, was in ihrem Objekt oder ihren Räumen eigentlich zulässig ist oder nicht, und versuchen deshalb das Risiko auf die Mieter abzuwälzen. Das geht aber nicht so einfach und vor allem nicht vollständig.
Warum ist das so?
Es geht hier zum einen um die Schnittstelle zwischen dem Mietvertragsrecht und dem öffentlichen Recht und zum anderen um die Risiko- bzw. Zuständigkeitsverteilung zwischen Vermieter und Mieter.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Nutzung fällt ausschließlich in das Risiko des Vermieters, ebenso wie alles, was mit der grundsätzlichen Nutzbarkeit des Gebäudes für einen bestimmten Zweck zusammenhängt. Die Verantwortung für diese sogenannten objektbezogenen Umstände kann nicht durch Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Es könnte evtl. durch eine Individualvereinbarung gehen, aber das hat seine eigenen Tücken.
Wenn Sie Vermieter sind und eine Villa im Grunewald vermieten möchten, sollten Sie sehr genau darauf achten, was der Mieter dort machen will. Will er dort eines der neuen kleinen modularen Atomkraftwerke („SMR“) betreiben, wird er dafür niemals eine Genehmigung bekommen. Sollten Sie ihm das aber im Mietvertrag gestattet haben, ist das Ihr Problem! Denn mietvertraglich darf er das. Weil ihm das aber öffentlich-rechtlich nicht genehmigt bzw. sofort untersagt würde, hat Ihre Mietsache einen Sachmangel und Sie jede Menge Schadensersatz- und sonstige Ansprüche am Hals.
Das Beispiel ist natürlich bewusst absurd gewählt.
Aber schon wenn der Mieter eine „Gaststätte“ betreiben möchte, wird die Sache kniffliger. Möchte er dort z. B. Karaoke anbieten, muss klar sein, in welchem Rahmen er das machen will. Sie als Vermieter müssen genau schauen, was zulässig ist: Will der Mieter eine „Bar“ betreiben, kann das eine „Vergnügungsstätte“ sein, die nicht überall zulässig ist – auch wenn „normale“ Gastronomie kein Problem ist.
Und wenn Sie Mieter sind, müssen Sie klar kommunizieren, wie ihr Nutzungskonzept aussieht und was Sie genau machen wollen. Auch Sie sollten sich über die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen informieren.
Keine der Parteien sollte sich darauf verlassen, dass die andere Seite schon wissen wird, was man meint. Das klappt schon in einer Ehe nicht und in einem anzubahnen-den Mietverhältnis erst recht nicht. Im Zweifel sollten beide Parteien gemeinsam zum Bauamt gehen und das vor Vertragsabschluss klären.
Was geht?
Etwas anders liegt es bei den bauordnungsrechtlichen Vorgaben. Dabei geht es darum, ob oder welche baulichen Vorgaben für Räume gelten, die für den konkreten Nutzungsweck genutzt werden sollen.
Neben den allgemein üblichen Fragen wie Brandschutz, Fluchtweg, Behindertenzugang u. ä. gibt es je nach der Art des Betriebes und je nach Bauordnung und anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften weitere Anforderungen.
Bei Arztpraxen geht es zum Beispiel um die Besonderheiten für Röntgen-, Labor- oder OP-Räume usw. Für Apotheken gibt es sogar eine „Apothekenbetriebsordnung“, deren § 4 strikt einzuhalten ist.
Viele dieser Vorgaben sind „betriebsbezogen“. Diese können durchaus auf den Mieter übergewälzt werden, aber im Einzelfall ist das auch nicht ganz eindeutig.
Dazu ein Beispiel: Nach der alten Brandenburgischen Bauordnung waren Praxen für Physiotherapie „Einrichtungen der ambulanten medizinischen Betreuung“, die nach § 45 Abs. 2 BbgBO a.F. zwingend barrierefrei sein mussten. Ob dieser Umstand „betriebsbezogen“ (also Mietersache) oder „objektbezogen“ (also Vermietersache) war, hatten zwei verschiedene Senate des OLG Brandenburg in zwei verschiedenen Fällen unterschiedlich beurteilt.
Jedenfalls muss klar sein, welchen baulichen Zustand das Objekt bei Anmietung hat. Dann muss vorher geklärt werden, wer welche Baumaßnahmen ausführen soll. Dies ist tatsächlich möglich: Man kann zum Beispiel die Einholung einer Baugenehmigung auf den Mieter übertragen. Das muss aber klar geregelt werden und der Mieter muss dann auch Vollmachten des Vermieters erhalten.
Und selbstverständlich muss geregelt werden, wer welche Kosten für was trägt.
Sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben, oder: Der Wirt ist sein bester Kunde.
Klar ist, dass der Mieter die für seinen Betrieb erforderlichen sonstigen öffentlichen Erlaubnisse, Konzessionen nach Gewerbeordnung usw. beibringen muss, das sind die oben erwähnten „betriebsbezogenen“ Umstände.
Eine Gaststättenkonzession wird nur erteilt, wenn die Räume geeignet sind und der Wirt persönlich zuverlässig ist. Ist der Wirt sein bester Kunde und wird ihm deshalb seine Konzession entzogen, ist das nur sein Problem.
Sonderproblem Teileigentum
Und noch etwas: Wenn es ein „Teileigentum“ nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist, muss der Nutzungszweck auch in der Teilungserklärung erlaubt sein.
Fazit:
Es sind beide Seiten angesprochen:
• Der Vermieter muss grundsätzlich wissen, welche bauplanungsrechtlichen Nutzungsmöglichkeiten zulässig sind und welche objektbezogenen Umstände an seinem Gebäude „kleben“.
• Der Mieter muss klar kommunizieren, wie sein Nutzungskonzept aussieht und was er genau dort machen möchte.
• Klare Kommunikation im Vorfeld ist wichtig. Und genauso wichtig ist es, den Mietzweck im Mietvertrag richtig zu bestimmen. Aber das ist ein anderes Thema.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte