Eine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung kann auch dann vorliegen, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zustande gekommen ist, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufvertrag durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts gescheitert ist.
BGH, Urteil vom 23. November 2006 – III ZR 52/06
Sachverhalt:
Der beklagte Insolvenzverwalter will ein dem insolventen Unternehmen gehörendes Grundstück verkaufen. Der klagende Makler erfährt davon und schlägt dem Insolvenzverwalter den Kaufinteressenten B vor. Der Insolvenzverwalter verkauft das Grundstück dann aber an die Firma A. Diese behält sich im Hinblick auf ihre Bebauungsabsichten ein einseitiges, befristetes Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vor. Von diesem Rücktrittsrecht macht sie später Gebrauch. Der beklagte Insolvenzverwalter verkauft daraufhin das Grundstück ohne Mitwirkung des Maklers an die Firma B. Der Makler verlangt Maklerprovision, weil er für den schließlich erfolgten Verkauf an die Firma B den Nachweis sowie Vermittlungsleistungen erbracht habe. Landgericht und Oberlandesgericht weisen seine Klage ab. Der Makler habe zwar den Kaufinteressenten B benannt; mit diesem sei ein Kaufvertrag aber zunächst nicht zustande gekommen und der später – nach dem Rücktritt der A – abgeschlossene Kaufvertrag sei auf Grund völlig neuer Umstände geschlossen worden. Eine Nachweisleistung des Maklers für den Vertrag mit B liege deshalb nicht vor.
Der BGH hebt das Urteil auf und verweist die Sache an das Berufungsgericht zurück.
Gründe des Gerichts:
Unter Rückgriff auf seine frühere Rechtsprechung führt der BGH aus, dass ein Provisionsanspruch dann nicht besteht, wenn der Maklerkunde sich zunächst für einen anderen Interessenten entschieden hat, der Kaufvertrag mit dem vom Makler nachgewiesenen Interessenten später unter veränderten Umständen aber doch abgeschlossen wird. Ein solcher Fall liege hier jedoch nicht vor. Zwar sei mit der Firma A (einem anderen Interessenten) ein Kaufvertrag geschlossen worden; dieser habe jedoch ein zeitlich befristetes, im Übrigen aber vorbehaltloses, Rücktrittsrecht enthalten. Bei einer solchen Konstellation bleibe der Kaufvertrag solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden könne. Bis dahin sei das Objekt also noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Dieser Sichtweise entspreche die Rechtsprechung des BGH, dass der Makler beim Nachweis eines Kaufvertrages mit Rücktrittsrecht seine Provision erst verdient habe, wenn das Rücktrittsrecht erloschen sei.
Die Zurückverweisung an das Berufungsgericht erfolgt, weil noch festzustellen ist, ob zwischen dem Makler und dem Insolvenzverwalter tatsächlich ein Maklervertrag zustande gekommen ist.
Rechtliche Einordnung:
Das Urteil betrifft die Frage der Ursächlichkeit zwischen Nachweistätigkeit des Maklers und Zustandekommen des Hauptvertrages. Zerschlagen sich die Kaufverhandlungen zwischen dem Maklerkunden und dem vom Makler nachgewiesenen Interessenten zunächst, nehmen diese später aber auf Grund geänderter Umstände unabhängig von der Tätigkeit des Maklers neue Verhandlungen auf, so hat der Makler bei Abschluss eines Vertrages keinen Provisionsanspruch. Zu diesem Problembereich gehört auch die Frage, wie viel Zeit zwischen Nachweis und Abschluss des Vertrages vergehen dürfen. Hier hatte der BGH im Juli 2006 entschieden, dass ggf. auch nach 1 _ Jahren noch eine Ursächlichkeit vorliegen kann (Urteil vom 06.07.2006 – NZM 2006, 667).
Kommentar:
Ein maklerfreundliches aber auch ein konsequentes Urteil. Solange der „erste“ Kaufvertrag zum Beispiel wegen eines Rücktrittsrechts noch nicht „in trockenen Tüchern“ ist, besteht nach wie vor die Möglichkeit, dass der vom Makler nachgewiesene Interessent doch noch zum Zuge kommt. Geschieht dies, wirkt die Nachweisleistung des Maklers fort.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin