Wann ist eine Wohnung renoviert, wann ist sie unrenoviert?
Mit 3 Entscheidungen vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13) hat der BGH seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln weiter geändert.
Etwas vereinfacht ausgedrückt sind Schönheitsreparaturklauseln in AGB-Mietverträgen seither nicht mehr wirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde oder kein angemessener Ausgleich für die unrenovierte Wohnung seitens des Vermieters gewährt wurde. Ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist oder nicht, entscheidet sich seither also nicht mehr alleine nach ihrem Wortlaut; vielmehr ist auch auf den Zustand der Wohnung bei Mietvertragsbeginn abzustellen. Wann aber ist eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig?
Was sagen die Gerichte?
Der BGH selbst hat hierzu die Leitlinie vorgegeben, dass eine Wohnung nicht erst dann renovierungsbedürftig ist, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist.
Als eines der ersten Instanzgerichte hat sich in diesem Jahr das LG Berlin (67 S 140/15) mit einem Urteil vom 04.06.2015 hierzu geäußert. Im Mietvertrag war vereinbart:
„Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter.“
Zu Beginn des Mietverhältnisses waren die Fenster nicht frisch gestrichen und wiesen Lackabplatzungen auf. Nach Meinung des LG Berlin waren diese Dekormängel für sich genommen nicht unerheblich, da die Fenster dem ständigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt seien. Er nehme sie deshalb häufiger und intensiver wahr. Dies falle bei einer Zweizimmerwohnung mit 42 m² verstärkt ins Gewicht.
Praxishinweis:
Die Entscheidung zeigt die Bedeutung der BGH-Rechtsprechung. Die verwendete Klausel („Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter.“) war bisher unproblematisch. Nun muss aber zusätzlich auf den Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses geblickt werden. Nach Meinung des Landgerichts Berlin reichen für das Vorliegen einer unrenovierten Wohnung auch kleinere optische Mängel aus.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin