Die Umsatzsteuer ist im Wohnraummietrecht kein Thema, im Gewerbemietrecht sehr wohl. Abgesehen von der Frage, ob der Vermieter überhaupt wirksam „zur Umsatzsteuer optieren kann“, oder ob die Zahlung der Umsatzsteuer im Vertrag wirksam vereinbart ist, gibt es auch im laufenden Mietverhältnis einiges zu beachten.

  • Ob der Vermieter überhaupt zur Umsatzsteuer optieren kann, richtet sich ausschließlich nach Steuerrecht und ist z.B. bei Vermietung an Ärzte nicht möglich. Die Mietvertragsparteien können darüber auch nicht disponieren.
  • Damit der Mieter die Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen kann, benötigt er eine Rechnung. Zwar kann der Mietvertrag durchaus als Rechnung dienen. Aber auch hier gilt: Ob bzw. inwieweit der Vertrag eine wirksame Rechnung darstellt, beurteilt sich alleine nach Steuerrecht. Die steuerlichen Anforderungen an eine Rechnung sind für die Praxis der Finanzämter in § 31 der Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung (UStDV) und in Ziff. 14 des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses (UStAE) geregelt. Demnach ist z.B. auch durchaus der Verweis vom Vertrag auf andere Unterlagen zugelassen (Ziff. 14.1 Abs. 2 UStAE). Aber das hilft nur, wenn diese Unterlagen korrekt sind: Die in einem Mietvertrag enthaltene gesonderte Inrechnungstellung der Steuer muss – wie bei jeder anderen Abrechnungsform – eindeutig, klar und unbedingt sein. In jedem Fall ist für die Anerkennung eines Vertrags als Rechnung Voraussetzung, dass er alle Angaben enthält, die § 14 Abs. 4 UStG fordert. Fehlt z.B. im Mietvertrag die Angabe Umsatzsteueridentifikationsnummer, stellt er keine wirksame Rechnung dar. Es kommt zwar (noch) nicht so oft vor, aber bei langjährigen Verträgen kann sich schon mal zwischenzeitlich der Steuersatz ändern. Auch dann liegt keine wirksame Rechnung mehr vor.

Vermieter und Mieter müssen daher stets darauf achten, ob die steuerlichen Anforderungen (noch) erfüllt sind:

  • Der Mieter, weil er sonst den Vorsteuerabzug nicht geltend machen kann.
  • Und der Vermieter, weil der Mieter sonst ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete hat – und zwar in voller Höhe, nicht nur im Hinblick auf den Umsatzsteueranteil (LG Aachen, Urteil vom 09.03.2016 – 8 O 355/15; vgl. auch BGH Urt. v. 26.06.2014 – VII ZR 247/13).

Praxistipp: Wie immer bei langfristigen Verträgen ist auch im Hinblick auf die Frage der Umsatzsteuer ein gutes Vertragsmanagement wichtig: Bei Änderungen des Mietzinses, die sich z.B. aus Staffelmietverträgen ergeben, sollten beide Parteien darauf achten, ob die steuerlichen Vorgaben noch erfüllt sind oder ob vorsorglich eine (neue) Rechnung erteilt werden sollte.

 Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte