Ist bei der Gebührenberechnung auch die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer mit einzubeziehen?
Die Notarkosten bei einem Immobilienkaufvertrag werden in der Regel anhand des Kaufpreises bemessen. Insofern macht es einen erheblichen Unterschied, ob bei Kaufverträgen mit Umsatzsteuer diese zusätzlichen 19% des Kaufpreises in die Bemessungsgrundlage mit einzubeziehen sind.
Was sagen die Gerichte?
Bis zum Inkrafttreten des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 war der Grundstücksverkäufer gegenüber dem Finanzamt zur Entrichtung der Umsatzsteuer verpflichtet. Der BGH (NJW 2001, 2464) sah deshalb die Umsatzsteuer als Teil des Kaufpreises an. Seit Inkrafttreten des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 schuldet aber nunmehr der Käufer gegenüber dem Finanzamt die Zahlung der Umsatzsteuer. In der Rechtsprechung war deshalb umstritten, ob die Umsatzsteuer auch weiterhin als Teil des Kaufpreises anzusehen sei (dafür: OLG Celle, NJW – RR 2006, 71; dagegen: OLG Düsseldorf, JurBüro 2008, 433 u.a.).
Entschieden hat den Streit nunmehr der BGH (V ZB 52/10):
Wegen der steuerlichen Änderungen 2004 soll die Umsatzsteuer nicht zur Berechnung der Notarkosten mit herangezogen werden. Der Käufer schuldet die Umsatzsteuer nicht dem Verkäufer, sondern dem Finanzamt. Deshalb ist sie auch kein Teil des Kaufpreises. Der BGH zieht hier eine Parallele zur Grunderwerbsteuer. Diese wird im Innenverhältnis in der Regel auch vom Käufer übernommen, wirkt sich aber gebührenrechtlich nicht kaufpreiserhöhend aus.
Praxishinweis:
Da sich das BGH-Urteil aus Dezember 2010 vielleicht noch nicht überall herumgesprochen hat, sollten Immobilienkäufer und deren Berater in ihrer Checkliste für die Vorbereitung und Durchführung von Kaufverträgen vorsorglich einen weiteren Checkpunkt betreffend Gebührenberechnung und Umsatzsteuer hinzufügen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin