In Maklerrechtsstreitigkeiten besteht keine große Bereitschaft der Oberlandesgerichte, die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zuzulassen. Damit ist die Anzahl der vom BGH zu entscheidenden Maklerrechtsfälle deutlich reduziert.
Ein wichtiges Urteil des BGH liegt nunmehr zur Nachweistätigkeit sowie zur Frage von wirtschaftlicher Identität zwischen angestrebten und abgeschlossenen Hauptvertrag vor.
Der Maklerkunde hatte den Makler schriftlich beauftragt, den Klinikmarkt zu sondieren und Kontakte zu Eigentümern und zum Verkauf stehenden Klinikbetrieben aufzubauen. Für den Fall des Abschlusses eines Kaufvertrages war eine Provision zugesagt.
Der Makler nahm unter anderem Kontakt zu der H.-Klinik-Gruppe auf. Diese bestand aus 26 Kommanditgesellschaften („Objektgesellschaften“), von denen jede zumindest eine Klinik betrieb. Komplementäre der Objektgesellschaften waren entweder die K. GmbH oder die H.-Klinik GmbH. Geschäftsführer dieser beiden Komplementär GmbH’s war Herr H., der auch jeweils 74 % von deren Geschäftsanteilen hielt. Die Kommanditanteile der Objektgesellschaften gehörten 460 Kommanditisten.
Nachdem der Makler seinem Kunden Herrn H. benannt hatte, wies er darauf hin, dass dieser gesprächsbereit über den Verkauf seiner Häuser sei. Als Eigentümer gäbe es aber nicht nur Herrn H., sondern weitere Anteilseigner. Der Makler stellte dem Maklerkunden Unterlagen über die Kliniken zur Verfügung. Es kam dann zu einem Gespräch mit den Klinikbetreibern. Der Kunde kündigte den Maklervertrag.
In der Folgezeit übernahm der Maklerkunde die Klinikgruppe durch den Kauf von mehr als 90 % der Kommanditanteile der Objektgesellschaften sowie 74 % der Geschäftsanteile der Komplementärinnengruppe.
Der Kunde lehnte eine Provisionszahlung ab und machte geltend:
a) Die Kommanditisten der Objektgesellschaften seien vom Makler nicht nachgewiesen und diese seien im Zeitpunkt der Maklertätigkeit auch nicht verkaufsbereit gewesen.
b) Im Übrigen bestehe keine wirtschaftliche Identität zwischen nachgewiesenen und abgeschlossenen Vertrag.
Der BGH führt hierzu aus, dass der Erwerb von Klinikbetrieben grundsätzlich in zweierlei Form denkbar sei:
Als Unternehmenskauf im Sinne des Erwerbs der Gesamtheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bestimmter Klinikunternehmen (Asset Deal) oder, wenn es sich um Kliniken in der Hand von Gesellschaften handele, durch die mehrheitliche Übernahme der Geschäftsanteile (Share Deal).
Zum ersten Einwand des Kunden, ob der Makler – sämtliche – Kommanditisten hätte benennen müssen und ob diese zum Zeitpunkt der Maklertätigkeit verkaufsbereit sein mussten, führt der BGH aus:
Zwar war der benannte Herr H. als Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft nicht dazu befugt, die als Kommanditgesellschaft organisierten Klinikunternehmen einzeln oder insgesamt zu verkaufen. Dennoch könne die Benennung des Herrn H. als Geschäftsführer der Komplementärgesellschaften ausreichen, wenn dieser Verhandlungsbereitschaft erkennen ließ und keine bestimmten Anhaltspunkte für eine generelle Ablehnung eines Vertragsabschlusses durch die Kommanditisten vorliegen würden.
Gibt der Geschäftsführer einer Komplementärgesellschaft als das im allgemeinen vertretungsberechtigte Organ der Gesellschaft die Bereitschaft zum Vertragsschluss zu erkennen, kann der Käufer hieraus schon entnehmen, für Kauverhandlungen „den Fuß in der Tür“ zu haben. Dabei sei zu berücksichtigen, dass, solange die Gesellschafter sich nicht klar gegen einen Verkauf ausgesprochen hätten, für den Maklerkunden die latente Verkaufsbereitschaft angenommen werden könne. Dies jedenfalls, solange die Gesellschafter sein Kauf- oder Übernahmeangebot nicht abgelehnt hätten.
Von der Verkaufsbereitschaft der Kommanditisten sei deshalb, solange keine ablehnenden Äußerungen hinsichtlich eines Verkaufes vorlagen, auszugehen. Bei Kommanditisten von Publikumsgesellschaften könne davon ausgegangen werden, dass diese Unternehmensveräußerungen, die einen Gewinn versprechen, offen gegenüberstehen.
Damit könne zu Gunsten des Maklers von der Erbringung eines Nachweises im Sinne von § 652 BGB ausgegangen werden.
Zu dem zweiten vom Maklerkunden ins Feld geführte Argument der fehlenden wirtschaftlichen Identität hat sich der BGH vom Grundsatz her schon in seinem Urteil vom 07.05.1998 (III ZR 18/97) geäußert. Bereits in diesem Urteil hat er ausgesprochen, dass eine wirtschaftliche Identität auch dann vorliegen kann, wenn der Maklerkunde, statt ein nachgewiesenes Grundstück zu kaufen, sämtliche Geschäftsanteile der GmbH, der das Grundstück gehört, übernimmt. Der Unterschied zum hier entschiedenen Fall besteht allerdings darin, dass in diesem Fall der Erwerber „nur“ 90 % der Kommanditanteile bzw. 74 % der Geschäftsanteile der Komplementärengruppe übernommen hatte.
Insofern führte der BGH aus, dass nach der gesellschaftsrechtlichen Gestaltung der H-Gruppe die tatsächliche Vermutung dafür spräche, dass die Übernahme der Klinikgruppe durch Erwerb der ganz überwiegenden Mehrheit der Gesellschaftsanteile an den dazugehörenden 26 Objektgesellschaften wirtschaftlich im Wesentlichen einen Kauf sämtlicher einzelner Kliniken als Unternehmen gleich käme. Eine gesonderte Prüfung der „personellen Identität“ auf der Veräußererseite, wie sie das Berufungsgericht zuvor vorgenommen habe, erübrige sich bei einer solchen Sachlage.
Im Ergebnis kann diese Entscheidung des BGH zu einer Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast des Maklers beim Nachweis von Personenmehrheiten auf der Verkäuferseite führen.
Auch im Hinblick auf die Frage der wirtschaftlichen Identität als Voraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruches gibt das Urteil weiteren Aufschluss. Es ist also nicht mehr unbedingt erforderlich, dass man bei einem Share Deal unbedingt 100% des Objektes (zum Beispiel Grundstück) übernimmt. Auch die Übernahme von 90 % an einer Besitzgesellschaft, der der Vermögenswert gehört, dürfte nach diesem Urteil ausreichen. Sehr viel weiter dürfte der übernommene Anteil allerdings wohl nicht sinken:
Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg reicht die Übernahme von 77 % der Anteile an einer BGB-Gesellschaft statt eines Grundstückskaufes nicht aus.
Allgemeine Immobilien Zeitung 07/2005
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin