Bei der Teilung eines Grundstücks behält sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung häufig eine sogenannte Zuweisungsbefugnis vor. Dies soll ihm ermöglichen, Sondernutzungsrechte (z.B. Kfz-Stellflächen) später an einzelne Wohnungseigentümer zuzuweisen. Dadurch wird ihm eine größere Flexibilität bei den Verkaufsbemühungen ermöglicht. Voraussetzung ist aber, dass die Regelung zur Zuweisungsbefugnis in der Teilungserklärung hinreichend bestimmt ist, da sonst das zugewiesene Sondernutzungsrecht unwirksam ist (BayObLG, NJW 2005, 444). Probleme entstehen dann, wenn die Unwirksamkeit erst entdeckt wird, nachdem das Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen wurde und ein Käufer im Vertrauen auf dieses Sondernutzungsrecht einen Kaufvertrag über das Sondereigentum (Wohnung oder Gewerbeeinheit) abgeschlossen hat. Es stellt sich dann die Frage, ob er das eigentlich gar nicht entstandene Sondernutzungsrecht trotzdem gutgläubig erworben hat.
Was sagen die Gerichte?
Die Obergerichte halten – anders als viele Kommentatoren in der juristischen Literatur – einen gutgläubigen Erwerb eines eingetragenen Sondernutzungsrechts für möglich (BayObLG DNotZ 1990, 381, OLG Stuttgart NJW RR 1986, 318). Im vergangenen Jahr hat sich nun auch das OLG Hamm (OLGR Hamm, DNotZ 2009, 383) dieser Auffassung angeschlossen. Auch wenn das Sondernutzungsrecht zu Unrecht eingetragen worden sei, müsse sich ein Erwerber wegen des öffentlichen Glaubens des Grundbuches auf den Bestand und den Umfang des Rechtes als auch auf die Vollständigkeit der Grundbucheintragung verlassen dürfen.
Praxishinweis:
Ausgangspunkt solcher Probleme ist in der Regel die nicht hinreichend bestimmte Zuweisungsbefugnis für den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung. Auf die Formulierung sollten der Verkäufer und seine Berater also eine gesteigerte Sorgfalt verwenden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin